Depuis 2009 notre cabinet s’est fait une expérience très pointue dans le recouvrement des loyers impayés par les gestionnaires de résidences de tourisme dans toute la France.

https://youtu.be/XPag8b2qZ0g

Nous avons déjà obtenu des décisions importantes qui condamnent des gestionnaires dans toute la France. Appart’City, Park And Suites, Odalys, MMV éprouvent actuellement certaines difficultés pour honorer le paiement des loyers dans les temps.

Nous appliquons des méthodes rapides et adaptées à ce contentieux. Nous assignons en référé et pratiquons des saisies des sommes dues auprès des tours opérateurs qui doivent des sommes au gestionnaire indélicat.

D’autre part, nos tarifs sont eux aussi adaptés. Ils sont forfaitaires et dégressifs en fonction du nombre de propriétaires que nous défendons dans la même résidence ou dans le même dossier.

Nous proposons un suivi du paiement des loyers pendant 18 mois qui s’adapte à la situation du gestionnaire. (assignation et mise en demeure, suivi de la procédure collective, recherche éventuelle d’un nouveau gestionnaire)

https://youtu.be/C8gyV0gXUSM

Vous pouvez tout à fait nous demander une proposition de service par courriel : avocats@cabinetayoun.com .

Un avocat uniquement affecté à ce contentieux et à ses particularités répondra à vous interrogations.

L’article L.313-2 du code de la Consommation contraint les banques à mentionner le Taux Effectif Global dans chacun des prêts consentis.

La base de calcul peut changer de façon importante le calcul de ce TEG.

La cour de cassation avait récemment interdit le calcul des intérêts sur la base d’une année 360 jours (Civ. 1ère, 19 juin 2013, n°12-16.651, FS P+B+I).

Si nous connaissions, sans trop de difficultés, les destinataires de cette interdiction (les consommateurs ou les non-professionnels), certains doutes pouvaient subsister sur la portée de cette interdiction.

Un arrêt du 17 juin 2015 (Civ. 1ère, 17 juin 2015, n°14-14.326, F-P+B) semble donner, dans le style rédactionnel si particulier des juges du quai de l’horloge, une précision d’importance sur les modalités d’application de la sanction de cette interdiction (nullité de la clause d’intérêt) :

« Vu l’article 1907 du code civil, ensemble les articles L. 313-1 et R. 313-1 du code de la consommation ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le taux conventionnel doit, comme le taux effectif global, être calculé sur la base de l’année civile dans tout acte de prêt consenti à un consommateur ou à un non-professionnel, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

En statuant ainsi, la Cour reprend la solution de l’arrêt du 19 juin 2013 selon laquelle un consommateur ou un non-professionnel ne peuvent consentir à une clause prévoyant un taux conventionnel ou un taux effectif global calculé sur une autre base que l’année civile.

La Cour semble surtout indiquer – et c’est l’apport principal de cet arrêt – que le fait que le taux de la mensualité corresponde bien au taux effectif global ne fait pas obstacle à l’annulation de la clause d’intérêt en raison du calcul du taux conventionnel de crédit par référence à l’année bancaire de 360 jours.

L’erreur de calcul est semble t-il indifférente, la seule référence à l’année bancaire entrainerait automatiquement l’annulation de la clause d’intérêt.

Amaury AYOUN
Doctorant

Vous avez 5 ans pour agir à compter de la découverte de l’erreur. (Civ. 1ère , 7 mars 2006, n°04-10.876, Bull. civ. I, n°135 ; Civ. 1ère , 16 octobre 2013, n° 12-18190 ; Civ. 1ère, 26 novembre 2014, n°13-24.168)

La date de découverte de cette erreur ne coïncide pas nécessairement avec celle de réception de votre offre de prêt ou celle de sa signature.

En effet, il est bien évident que la majorité des emprunteurs ne sont pas tous des actuaires ou des experts en finance : Ils ne sont pas compétents pour déceler l’erreur à la seule lecture de leur contrat de prêt.

Pour ces raisons, le point de départ du délai d’action en contestation du TEG s’en trouve donc retardé.

LES JURIDICTIONS RETIENNENT-ELLES LES PLUS INFIMES ERREURS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT ?

L’article R. 313-1 du code de la consommation dispose que « le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d’au moins une décimale. »

La règle présentée par l’article R. 313-1 peut être interprétée de différentes façons.

Cette règle signifie a minima que la banque est tenue par le nombre de décimales qu’elle indique à l’emprunteur. La règle de l’article R. 313-1 est alors seulement une règle d’arrondi.

Par exemple : Si lors de son calcul la banque trouve un TEG de 5,1949%, elle peut choisir de ne donner qu’une seule décimale de précision. Elle doit donc annoncer un TEG de 5,2%. Puis, 5,19%. Puis 5,195%. Etc …

Certaines juridictions ajoutent que l’erreur n’est reconnue qu’à compter d’une différence de 0,1 entre le TEG annoncé par la banque et le TEG réel.

Par exemple : si la banque a par exemple annoncé un TEG de 5,11%, le TEG sera considéré comme erroné à 5,21 %.

À première lecture, deux arrêts, non publiés, de la cour de cassation (Civ. 1ère 26 nov. 2014, n° 13-23.033 ; Civ. 1ère , 1er oct. 2014, n° 13-22.778) semblent abonder en ce sens.

Ces arrêts méritent certaines explications :

Une précision « d’au moins une décimale », ne signifie pas une précision « d’une décimale ».

L’arrêt du 26 novembre 2014, indiquant que « l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du code de la consommation », semblait refuser une erreur de 0,0017%.

Les circonstances de cette affaire étaient tout à fait particulières et expliquent la motivation de la Cour :
– L’emprunteur contestait ici un TEG annoncé par la banque à 4,40% alors que le TEG réel était de 4,3983%. L’erreur était favorable à l’emprunteur.
– Par ailleurs, les règles d’arrondis évoquée plus aux avaient été respectées.

Dans l’arrêt du 1 octobre 2014, l’argumentation de l’emprunteur manquait en preuve : L’emprunteur n’avait pas démontré l’incidence des frais oubliés sur le calcul du TEG.

Cet arrêt n’est pas tant relatif au TEG mais bien à une question de charge de la preuve.

Maître Benjamin AYOUN, membre du réseau d’avocats PROVENCE AVOCATS, fort d’une expérience dans le domaine du droit bancaire et immobilier, étudie votre prêt et vous représente dans ce type de procédure dans le cas où une erreur est décelée.

QU’EST CE QUE LE TAUX EFFECTIF GLOBAL ?

Tout emprunteur doit pouvoir donner un consentement éclairé lorsqu’il réalise une opération avec un établissement de crédit.

Dans le marché concurrentiel du crédit, le droit cherche à apporter un peu d’éthique et de transparence.

Après avoir constaté le déséquilibre dans les relations entre les emprunteurs et les banques, le législateur et la jurisprudence ont progressivement fait peser différentes obligations à la charge des établissements de crédit.

Parmi celles ci figure la mention du taux effectif global (TEG).

Le TEG est un taux qui révèle le véritable coût de votre emprunt.

Votre banque doit vous indiquer ce taux qui « doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt ». (L. 313-2 du code de la consommation).

Le calcul du TEG prend en compte l’ensemble des frais nécessaires à l’octroi du crédit (montants des intérêts, montant des cotisations d’assurances, des frais de garantie, des frais de dossier … )

Si d’aventure, ce taux n’a pas mentionné ou a été calculé de façon erronée, votre banque a manqué à ses obligations légales et peut être condamnée à rembourser les intérêts perçus.