juillet 7

L’interdiction de calculer les intérêts et le TEG sur la base d’une année civile : nouvel épisode. (360 / 365 jours)

L’article L.313-2 du code de la Consommation contraint les banques à mentionner le Taux Effectif Global dans chacun des prêts consentis.

La base de calcul peut changer de façon importante le calcul de ce TEG.

La cour de cassation avait récemment interdit le calcul des intérêts sur la base d’une année 360 jours (Civ. 1ère, 19 juin 2013, n°12-16.651, FS P+B+I).

Si nous connaissions, sans trop de difficultés, les destinataires de cette interdiction (les consommateurs ou les non-professionnels), certains doutes pouvaient subsister sur la portée de cette interdiction.

Un arrêt du 17 juin 2015 (Civ. 1ère, 17 juin 2015, n°14-14.326, F-P+B) semble donner, dans le style rédactionnel si particulier des juges du quai de l’horloge, une précision d’importance sur les modalités d’application de la sanction de cette interdiction (nullité de la clause d’intérêt) :

« Vu l’article 1907 du code civil, ensemble les articles L. 313-1 et R. 313-1 du code de la consommation ;

Attendu que, pour rejeter la contestation fondée sur le calcul du taux conventionnel de crédit par référence à l’année bancaire de trois cent soixante jours, l’arrêt retient, d’une part, que si le taux effectif global doit être calculé sur une année civile, rien n’interdit aux parties de prévoir un taux conventionnel calculé sur une autre base, d’autre part, que le taux de la mensualité correspond bien au taux effectif global indiqué ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le taux conventionnel doit, comme le taux effectif global, être calculé sur la base de l’année civile dans tout acte de prêt consenti à un consommateur ou à un non-professionnel, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

En statuant ainsi, la Cour reprend la solution de l’arrêt du 19 juin 2013 selon laquelle un consommateur ou un non-professionnel ne peuvent consentir à une clause prévoyant un taux conventionnel ou un taux effectif global calculé sur une autre base que l’année civile.

La Cour semble surtout indiquer – et c’est l’apport principal de cet arrêt – que le fait que le taux de la mensualité corresponde bien au taux effectif global ne fait pas obstacle à l’annulation de la clause d’intérêt en raison du calcul du taux conventionnel de crédit par référence à l’année bancaire de 360 jours.

L’erreur de calcul est semble t-il indifférente, la seule référence à l’année bancaire entrainerait automatiquement l’annulation de la clause d’intérêt.

Amaury AYOUN
Doctorant

avril 9

JUSQU’À QUAND PEUT-ON AGIR POUR CONSTATER LES OMISSIONS RELATIVES AU TAUX EFFECTIF GLOBAL ?

Vous avez 5 ans pour agir à compter de la découverte de l’erreur. (Civ. 1ère , 7 mars 2006, n°04-10.876, Bull. civ. I, n°135 ; Civ. 1ère , 16 octobre 2013, n° 12-18190 ; Civ. 1ère, 26 novembre 2014, n°13-24.168)

La date de découverte de cette erreur ne coïncide pas nécessairement avec celle de réception de votre offre de prêt ou celle de sa signature.

En effet, il est bien évident que la majorité des emprunteurs ne sont pas tous des actuaires ou des experts en finance : Ils ne sont pas compétents pour déceler l’erreur à la seule lecture de leur contrat de prêt.

Pour ces raisons, le point de départ du délai d’action en contestation du TEG s’en trouve donc retardé.

LES JURIDICTIONS RETIENNENT-ELLES LES PLUS INFIMES ERREURS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT ?

L’article R. 313-1 du code de la consommation dispose que « le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d’au moins une décimale. »

La règle présentée par l’article R. 313-1 peut être interprétée de différentes façons.

Cette règle signifie a minima que la banque est tenue par le nombre de décimales qu’elle indique à l’emprunteur. La règle de l’article R. 313-1 est alors seulement une règle d’arrondi.

Par exemple : Si lors de son calcul la banque trouve un TEG de 5,1949%, elle peut choisir de ne donner qu’une seule décimale de précision. Elle doit donc annoncer un TEG de 5,2%. Puis, 5,19%. Puis 5,195%. Etc …

Certaines juridictions ajoutent que l’erreur n’est reconnue qu’à compter d’une différence de 0,1 entre le TEG annoncé par la banque et le TEG réel.

Par exemple : si la banque a par exemple annoncé un TEG de 5,11%, le TEG sera considéré comme erroné à 5,21 %.

À première lecture, deux arrêts, non publiés, de la cour de cassation (Civ. 1ère 26 nov. 2014, n° 13-23.033 ; Civ. 1ère , 1er oct. 2014, n° 13-22.778) semblent abonder en ce sens.

Ces arrêts méritent certaines explications :

Une précision « d’au moins une décimale », ne signifie pas une précision « d’une décimale ».

L’arrêt du 26 novembre 2014, indiquant que « l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du code de la consommation », semblait refuser une erreur de 0,0017%.

Les circonstances de cette affaire étaient tout à fait particulières et expliquent la motivation de la Cour :
– L’emprunteur contestait ici un TEG annoncé par la banque à 4,40% alors que le TEG réel était de 4,3983%. L’erreur était favorable à l’emprunteur.
– Par ailleurs, les règles d’arrondis évoquée plus aux avaient été respectées.

Dans l’arrêt du 1 octobre 2014, l’argumentation de l’emprunteur manquait en preuve : L’emprunteur n’avait pas démontré l’incidence des frais oubliés sur le calcul du TEG.

Cet arrêt n’est pas tant relatif au TEG mais bien à une question de charge de la preuve.

Maître Benjamin AYOUN, membre du réseau d’avocats PROVENCE AVOCATS, fort d’une expérience dans le domaine du droit bancaire et immobilier, étudie votre prêt et vous représente dans ce type de procédure dans le cas où une erreur est décelée.

mars 23

QU’EST CE QUE LE TAUX EFFECTIF GLOBAL ?

QU’EST CE QUE LE TAUX EFFECTIF GLOBAL ?

Tout emprunteur doit pouvoir donner un consentement éclairé lorsqu’il réalise une opération avec un établissement de crédit.

Dans le marché concurrentiel du crédit, le droit cherche à apporter un peu d’éthique et de transparence.

Après avoir constaté le déséquilibre dans les relations entre les emprunteurs et les banques, le législateur et la jurisprudence ont progressivement fait peser différentes obligations à la charge des établissements de crédit.

Parmi celles ci figure la mention du taux effectif global (TEG).

Le TEG est un taux qui révèle le véritable coût de votre emprunt.

Votre banque doit vous indiquer ce taux qui « doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt ». (L. 313-2 du code de la consommation).

Le calcul du TEG prend en compte l’ensemble des frais nécessaires à l’octroi du crédit (montants des intérêts, montant des cotisations d’assurances, des frais de garantie, des frais de dossier … )

Si d’aventure, ce taux n’a pas mentionné ou a été calculé de façon erronée, votre banque a manqué à ses obligations légales et peut être condamnée à rembourser les intérêts perçus.

COMMENT LES OMISSIONS RELATIVES AU TAUX EFFECTIF GLOBAL SONT-ELLES SANCTIONNÉES ?

L’absence de mention ou l’erreur de calcul du TEG est sanctionnée par la nullité de la clause d’intérêt et la substitution du taux d’intérêt de votre crédit par le taux d’intérêt légal en vigueur (0,004% en 2013 et 2014, 0,93% en 2015 si le prêteur est un professionnel).

En matière de crédit immobilier, le juge peut prononcer la déchéance totale des intérêts du prêteur (L 312-33 du code de la consommation).

Pour ces raisons, l’emprunteur est en droit d’obtenir le remboursement des intérêts indument payés pour les échéances passées et obtenir, pour l’avenir, la suppression de la clause d’intérêt ou a minima sa substitution par le taux d’intérêt légal.

Les établissements de crédit ne sont pas enclins à reconnaître cette erreur et à rembourser au prêteur les intérêts de leur propre chef.

La saisine d’une juridiction par le prêteur est bien souvent le seul moyen d’obtenir gain de cause.

Maître Benjamin AYOUN, membre du réseau d’avocats PROVENCE AVOCATS, fort d’une expérience dans le domaine du droit bancaire et immobilier, étudie votre prêt et vous représente dans ce type de procédure dans le cas où une erreur est décelée.

novembre 6

Baux commerciaux : Nouvelle liste des charges non imputables aux locataires

Un nouveau décret vient encore bouleverser les relations contractuelles entre bailleurs et preneurs de baux commerciaux.

La liberté contractuelle qui était de mise a totalement disparue dans l’imputation des charges aux locataires.

- La Taxe foncière ainsi que les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent toujours être conventionnellement imputées aux locataires (exemple taxe d’ordure ménagère). Les autres impôts ne peuvent pas être imputés au preneur.

- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputées aux preneur.

Idem pour les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Le bailleur devra prendre en charge les travaux dit de mise en conformité et de vétusté dès lors qu’ils relèvent de l’article 606. En d’autres termes il existait deux types de travaux, maintenant il en existe trois :

- Travaux de grosses réparations de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté relevant de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté imputables aux locataires

Les mises en conformité concernent les installations électriques, des dispositifs incendies, mais aussi éventuellement celles de la loi entrant en application au 1er janvier 2015 concernant l’accès au personnes à mobilité réduite.

Au titre de l’article 606 du code civil qui date de 1804, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entière. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien…

Comment concilier les mises en conformité avec l’article 606 ? En principe le champs de grosses réparations ne devrait pas être modifié mais nous allons nous heurter à de nombreux contentieux engagés par des locataires qui souhaiteront ne pas se voir imputer les mises en conformités et vétustés de toutes natures.

- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent plus être facturés preneur. Certains gestionnaires de résidences de tourisme comme la société DG Résidences avaient décidés à tort de facturer des honoraires de gestion et de les déduire des factures et du paiement des loyers. Ce qui n’est pas possible pour le bailleur, ne l’est pas non plus pour le preneur.

Les dispositions du Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre.

« Art. R. 145-35. – Ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

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