oct 5

Organiser sa succession : la solution du démembrement de propriété

La loi autorise à donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants. La propriété étant constituée de la nue-propriété et de l’usufruit, le cédant conservera l’usufruit du bien.
En d’autres termes les parents conserveront le droit de profiter du bien. Ils pourront y vivre, le louer et en tirer des revenus.
L’avantage de cette donation de nue-propriété est principalement patrimoniale et successorale.
En effet, outre une préparation de son vivant de sa succession, cela permet de profiter des abattements en vigueur au jour de la donation, calculés sur la valeur du bien au jour de la donation.
Plus on cède jeune la nue-propriété d’un bien dont on est propriétaire, plus la valeur de cette nue propriété est faible plus on peut donner de patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. (Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.)
Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Il est possible de renouveler l’opération dans le plafond des donations aux enfants dans l’intervalle prévu par la loi.
Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. L’usufruitier continuera à payer l’ISF sur la valeur totale du bien.
Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.
Il est tout a fait possible de mettre en place un démembrement sur un bien neuf, sur un bien existant ou sur des parts de SCI.
De nombreuses possibilités existent pour protéger son conjoint survivant ou pour réorganiser son patrimoine en profitant de cet avantage fiscal.

Par exemple, un couple âgé de moins de 60 ans ayant 3 enfants pourrait céder un capital immobilier de 1,38 millions d’euros en évitant les droits de donation. Opération qui pourra être renouvelée après une période de 15 ans.

Une étude personnalisée peut être faite par notre cabinet.

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