juin 1

BELAMBRA : Désignation d’un expert pour calculer la valeur locative d’une résidence de tourisme

En date du 1er juin 2016, le Tribunal de Grande Instance de NIMES a accepté que la mission d’un expert qu’il avait mandaté pour estimer la valeur locative d’une résidence de tourisme ne soit pas limitée à un calcul sur la valeur locative mais étendue à un calcul sur une méthode dite « par comparaison ».

En effet, les gestionnaires qui souhaitent en cours de bail réduire les loyers qui ont fortement augmentés en raison de l’indexation prévue dans le contrat demandent au juge des loyers de réviser le loyer sur le fondement de l’article L145-39 du code de Commerce.

Cela passe très régulièrement par la désignation d’un expert pour calculer la valeur locative du bien.

Dans le cas d’une résidence de tourisme les gestionnaires demandent à ce que la valeur locative soit calculée sur la méthode hôtelière qui fixe le loyer entre 30 et 35 % du chiffre d’affaires réalisé sur la résidence.

Cette méthode est très désavantageuse pour les propriétaires.

C’est ce qu’à demandé la société BELAMBRA.

Le juge, à notre demande, a accepté que la mission de l’expert porte aussi sur la méthode de comparaison qui est plus représentative de la réalité.

En effet, toutes les résidences de tourisme ont été montées sur le même modèle dont la rentabilité est basée sur le prix du bien immobilier.

Par conséquent la comparaison avec d’autres résidences identiques permet d’obtenir un loyer équivalent à celui d’origine et donc plus intéressant pour les investisseurs.

La décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de NIMES a par ailleurs choisi de conserver le loyer actuel comme loyer provisoire.

Si vous recevez un mémoire en demande devant le juge des loyers pour fixer votre loyer à la valeur locative à un montant plus faible que votre loyer actuel, il existe des moyens de se défendre utilement.

juillet 17

Nouveau réseau d’avocat à Marseille : Provence Avocats

Le Cabinet de Maître Benjamin AYOUN, avocat à Marseille, est fier d’intégrer le réseau nouveau réseau d’avocats présent à Marseille, Nimes, Arles, Marignanne, Aix-en-Provence : PROVENCE AVOCATS.

En plus de l’expertise particulière de notre cabinet en droit immobilier et construction, résidence de tourisme, optimisation patrimoniale et droit bancaire, nous aurons désormais l’opportunité de bénéficier de l’expertise et de l’expérience de confrères dans des domaines du droit spécifiques :

- Droit des affaires, cession de fonds de commerce : Maître Julien AYOUN du Barreau de Marseille
– Droit de la santé et accidents de la route : le cabinet LEXVOX de MARIGNANNE – Maître Patrice HUMBERT du Barreau d’Aix-en-Provence
– Droit de la famille et droit pénal : le cabinet LEXVOX d’ARLES – Maître Cédrine RAYBAUD du Barreau de TARASCON

L’évolution de la profession actuelle et de la société nous contraint en effet pour une meilleure réactivité et efficacité de nous diriger dans des domaines spécifiques du droit.

Vous pouvez découvrir ce réseau sur le site internet de PROVENCE AVOCATS ou sur la chaîne YOUTUBE du réseau https://www.youtube.com/channel/UCBYOfGg4NNhR9a8tce4obVA

octobre 5

Organiser sa succession : la solution du démembrement de propriété

La loi autorise à donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants. La propriété étant constituée de la nue-propriété et de l’usufruit, le cédant conservera l’usufruit du bien.
En d’autres termes les parents conserveront le droit de profiter du bien. Ils pourront y vivre, le louer et en tirer des revenus.
L’avantage de cette donation de nue-propriété est principalement patrimoniale et successorale.
En effet, outre une préparation de son vivant de sa succession, cela permet de profiter des abattements en vigueur au jour de la donation, calculés sur la valeur du bien au jour de la donation.
Plus on cède jeune la nue-propriété d’un bien dont on est propriétaire, plus la valeur de cette nue propriété est faible plus on peut donner de patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. (Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.)
Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Il est possible de renouveler l’opération dans le plafond des donations aux enfants dans l’intervalle prévu par la loi.
Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. L’usufruitier continuera à payer l’ISF sur la valeur totale du bien.
Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.
Il est tout a fait possible de mettre en place un démembrement sur un bien neuf, sur un bien existant ou sur des parts de SCI.
De nombreuses possibilités existent pour protéger son conjoint survivant ou pour réorganiser son patrimoine en profitant de cet avantage fiscal.

Par exemple, un couple âgé de moins de 60 ans ayant 3 enfants pourrait céder un capital immobilier de 1,38 millions d’euros en évitant les droits de donation. Opération qui pourra être renouvelée après une période de 15 ans.

Une étude personnalisée peut être faite par notre cabinet.