De nombreux investisseurs en LMNP se heurtent à des retards répétés de paiement du gestionnaire en charge de l’hôtel ou de la résidence de tourisme.

Il faut dans un premier cas définir la priorité qui est la votre en tant que bailleur et pour cela se poser une série de questions :

Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? Quelle est la santé financière de mon gestionnaire ? Suis-je le seul dans cette situation ?

Les réponses à ces questions permettront de mettre en place la stratégie la plus efficace pour être payé des loyers dus au titre de votre bail commercial, à savoir :

– Si la solvabilité du gestionnaire est définitivement compromise, faire pratiquer rapidement une saisie conservatoire suivie d’une procédure en référé afin d’être payé avant que votre gestionnaire ne parte en redressement judiciaire.
– Si votre bien a une valeur commerciale importante et si des signes montrent que votre gestionnaire n’ira pas en redressement judiciaire immédiatement, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre la résolution du bail.
– Si votre gestionnaire a accumulé un retard de paiement si important qu’il ne pourra jamais y faire face et sera nécessairement placé en redressement judiciaire, il convient de l’assigner en redressement judiciaire pour ne pas voir vos créances s’accumuler. Une fois en redressement judiciaire, votre gestionnaire aura l’interdiction de créer de nouvelles dettes et devra payer le loyers aux dates prévues dans le bail.

Bien évidemment chaque situation nécessite une étude personnalisée.

Une bonne connaissance du secteur de l’hôtellerie et des acteurs de ce secteur ainsi que notre grande expérience nous permet de choisir les procédures le plus appropriées, les moins risquées et les moins onéreuses.

Nous proposons une première consultation à notre cabinet ou par courriel pour étudier votre cas.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille

Les gestionnaires de résidences hôtelières profitent du climat économique actuel morose pour faire un chantage odieux aux propriétaires de la résidence qu’ils ont pris à bail.

A titre d’exemple, le gestionnaire d’une résidence de tourisme à Mandelieu propose une baisse de loyers de 30% ou la résiliation des baux.

Pour mettre la pression à ses bailleurs, il ne paye pas les loyers et fait comprendre qu’il ne paiera les loyers que si l’avenant est accepté.

Les propriétaires apeurés à l’idée de perdre leur gestionnaire signent les yeux fermés les avenants proposés.

Pourtant la première chose à faire est de s’assurer de la solidité financière de son gestionnaire.

En effet, le preneur à un bail commercial ne pouvant pas décider de baisser le loyers en cours de bail, seule une procédure collective (redressement judiciaire ou sauvegarde judiciaire) lui permettrait de suspendre le paiement des loyers.

En tout état de cause, il convient de faire tous ce qui est possible pour ne pas que la créance s’aggrave.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est possible de faire une saisie conservatoire.

C’est la solution la plus adaptée à ce type de situation dans la mesure ou nous ne savons pas à quel moment notre gestionnaire pourrait être placé en procédure collective et il convient d’avoir le moins de loyers dus à ce moment là.

Comme j’ai pu l’indiquer, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas d’intérêt dans la mesure ou c’est le règlement du loyer qui est recherché et non la résiliation du bail.

De plus cela allonge considérablement les délais de paiement et perd toute efficacité en cas de procédure collective.

Les gestionnaires soulève souvent des arguments complètement infondés comme la menace de demander la baisse des loyers auprès d’un juge.

Il convient de rappeler que le Code de commerce ne permet ce type de procédure de révision que dans des cas très particuliers.

Les baux renégociés par les gestionnaires sont souvent encore dans la première période de 9 ans et la loi ne prévoit pas de baisse des loyers pour des raisons comme la baisse d’activité du secteur hôtelier, ou l’inadéquation du loyer du preneur avec le chiffre d’affaires réalisé.

Il convient donc de réagir vite pour ne pas que la dette ne s’aggrave en vue d’un hypothétique redressement judiciaire.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille

La première caractéristique de l’Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est d’avoir signé une convention tripartite avec le conseil général et l’assurance maladie. La signature de cette convention permet à l’établissement de percevoir des crédits de fonctionnement. En contrepartie, l’Ehpad s’engage à respecter un cahier des charges et une démarche qualité permettant d’accueillir les personnes âgées dans les meilleures conditions. Tous les domaines sont concernés, en particulier la qualité de vie au sein de l’établissement (accessibilité, sécurité, hygiène…), la personnalisation de la prise en charge (projet de vie individualisé, respect des rythmes de vie, proposition d’activités adaptées…) et les relations avec le résident et ses proches (bonne information, participation de la famille…).

Au-delà de l’engagement qualité, la signature de la convention tripartite implique un système de tarification particulier, la triple tarification, qui répartit les frais de séjour selon trois volets (hébergement, dépendance et soins) auxquels correspondent des aides financières spécifiques.

Cette caractéristique est présentée par les conseillers en gestion de patrimoine comme une extraordinaire garantie de solvabilité du gestionnaire.

Or cela n’est qu’en partie vrai.

En effet, il convient d’alerter les investisseurs de biens immobiliers en Ehpad sur les risques d’un tel investissement. L’agrément obtenu à l’issue de la convention tripartite est la propriété du gestionnaire et n’est pas attaché au lieu.

Par conséquence, il est courant que des gestionnaires exploitants des résidences Ehpad exercent auprès des propriétaires un chantage à la résiliation du bail dès la 6ème année dans des baux de 9 ans.

Ce chantage est appuyé par la demande du gestionnaire d’effectuer des travaux de rénovation, à la charge du propriétaire, présentés comme indispensables à la poursuite.

Le gestionnaire ne cache pas son souhait de résilier les baux et de s’installer ailleurs en cas de refus de la baisse de loyer proposée. Les investisseurs bailleurs sont alors affolés à l’idée de se retrouver propriétaires des biens pour lesquels personne n’arrivera à offrir la même rentabilité à moins d’obtenir le précieux agrément (ce qui est de plus en plus difficile).

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille