L’Article L.622-14 du Code de Commerce modifié le 9 décembre 2010 pose problème aux gestionnaires de résidences de tourisme indélicats.
Le preneur d’un bail commercial a toujours pu, s’il était en redressement judiciaire ou en sauvegarde demander à l’administrateur de résilier le bail.
Malheureusement, les exploitants de résidences hôtelières, de tourisme, étudiante ou EHPAD se servait de ce droit pour faire du chantage à leur bailleur en menaçant de résilier le bail si le bailleur n’acceptait pas de baisser les loyers.
Depuis l’adoption de l’Article L.622-14, le bailleur qui voit son bail résilié peut déclarer au passif des dommages et intérêts.
Le préjudice étant considéré par plusieurs experts judiciaires désignés par des Tribunaux de Commerce comme les loyers dus jusqu’à la date anniversaire du bail.
Les baux de résidences de tourisme étant de 9 années ferme, si le bail est résilié au bout de 3 ans, le passif de la société en cessation de paiement sera abyssal.
Cela a pour conséquence de rendre impossible un éventuel redressement de la société et la mise en place d’un plan d’apurement du passif.
La société RESITEL du groupe LAGRANGE semble en faire les frais, elle contesterait plus de 65 millions d’euros de passif et ne reconnaitrait devoir que 4 millions d’euros.
Les prochaines sociétés qui menacent leurs bailleurs de se mettre en redressement judiciaire et de mettre un terme au bail commercial n’ont qu’à bien se tenir.

Les gestionnaires de résidences hôtelières profitent du climat économique actuel morose pour faire un chantage odieux aux propriétaires de la résidence qu’ils ont pris à bail.

A titre d’exemple, le gestionnaire d’une résidence de tourisme à Mandelieu propose une baisse de loyers de 30% ou la résiliation des baux.

Pour mettre la pression à ses bailleurs, il ne paye pas les loyers et fait comprendre qu’il ne paiera les loyers que si l’avenant est accepté.

Les propriétaires apeurés à l’idée de perdre leur gestionnaire signent les yeux fermés les avenants proposés.

Pourtant la première chose à faire est de s’assurer de la solidité financière de son gestionnaire.

En effet, le preneur à un bail commercial ne pouvant pas décider de baisser le loyers en cours de bail, seule une procédure collective (redressement judiciaire ou sauvegarde judiciaire) lui permettrait de suspendre le paiement des loyers.

En tout état de cause, il convient de faire tous ce qui est possible pour ne pas que la créance s’aggrave.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est possible de faire une saisie conservatoire.

C’est la solution la plus adaptée à ce type de situation dans la mesure ou nous ne savons pas à quel moment notre gestionnaire pourrait être placé en procédure collective et il convient d’avoir le moins de loyers dus à ce moment là.

Comme j’ai pu l’indiquer, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas d’intérêt dans la mesure ou c’est le règlement du loyer qui est recherché et non la résiliation du bail.

De plus cela allonge considérablement les délais de paiement et perd toute efficacité en cas de procédure collective.

Les gestionnaires soulève souvent des arguments complètement infondés comme la menace de demander la baisse des loyers auprès d’un juge.

Il convient de rappeler que le Code de commerce ne permet ce type de procédure de révision que dans des cas très particuliers.

Les baux renégociés par les gestionnaires sont souvent encore dans la première période de 9 ans et la loi ne prévoit pas de baisse des loyers pour des raisons comme la baisse d’activité du secteur hôtelier, ou l’inadéquation du loyer du preneur avec le chiffre d’affaires réalisé.

Il convient donc de réagir vite pour ne pas que la dette ne s’aggrave en vue d’un hypothétique redressement judiciaire.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille

Malheureusement, le débat relatif au mariage pour tous ne s’inscrit que pour des raisons opportunistes dans le clivage politique gauche-droite.

C’est en fait trois visions de la démocratie moderne qui s’affrontent.

La première la vision est assez simple, elle consiste a dire que l’épanouissement de l’homme dans la société passe par l’égalité.

Tout doit alors être égal. Les hommes et les femmes, les revenus, le mariage.

Or cette position largement retenue par les partisans du mariage homosexuel, ne l’est uniquement parce qu’elle est facilement assimilable et défendable par tous. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la réforme s’appelle le « mariage pour tous » et non le mariage homosexuel.

Cette idée politiquement correcte et idyllique de la démocratie ne tient plus l’analyse même si elle est difficilement condamnable dans le principe.

Nous voyons bien que le débat porte en vérité sur le droit aux hommes à se marier entre hommes et aux femmes à se marier entre femmes.

Il ne s’agit pas d’un mariage pour tous dans lequel un fils pourrait se marier avec son père ou une ouverture vers un mariage polygame par exemple.

Pour ces raisons, l’argument d’égalité ne tient pas l’analyse ailleurs que dans les médias.

À cette vision égalitaire de la démocratie s’oppose une vision judéo chrétienne selon laquelle il n’y a démocratie que dans les sociétés occidentales avec une vie dite civilisée.

Malheureusement, l’électrochoc du 11 septembre 2001 qui est un écho de la fin du colonialisme a bien fait prendre conscience aux plus ardents défenseurs de cet idéal démocratique qu’ils n’imposeraient jamais au monde entier leur façon d’envisager la démocratie, ou tout au moins que leur vision de démocratie s’opposait, pour schématiser, à la vision russe qui place l’état au dessus de l’homme, à la vision orientale qui place dieu au dessus de l’homme et à la vision asiatique qui place l’harmonie au dessus de l’homme.

Reste alors une dernière vision de la démocratie qui placerait l’épanouissement de l’homme au dessus de tout.

Une telle position envisagée de façon extrémiste s’assimilerait à du nihilisme pour certains.

Placer l’épanouissement de l’homme comme but ultime passant avant tout, quelque soit les croyances religieuses, les orientations sexuelles ou la façon de vivre, serait-ce l’aboutissement de la révolution opérée il y a 224 ans par la déclaration des droits de l’homme qui plaçait les hommes sur un pied d’égalité et affirmait qu’il étaient libres ?

Cela permettrait d’accepter que les révolutionnaires de la place Tarir sont aujourd’hui tombés dans les bras des Islamistes.

Cela permettrait d’accepter que certains peuples placent dieu au dessus même de leur épanouissement personnel.

Mais cette vision de la démocratie permettrait aussi de nous défendre contre une partie du monde avec lequel nous sommes en guerre en affichant fièrement ce qui pour nous français, européens nous permet de nous épanouir.

Et le débat pour le mariage pour tous dans tous ça ?

L’épanouissement des membres de notre société doit bien évidemment ne pas se limiter à la simple problématique du mariage pour tous. Que serait l’épanouissement d’un couple marié sans la possibilité d’envisager l’espoir d’avoir une progéniture ?

Aucune vision démocratique citée en amont ne pourrait tolérer une situation inégalitaire dans laquelle une famille se limiterait à un couple.

Mais qui pourrait alors trancher ce débat ?

Les psychologues, sociologues, pédopsychiatre et autres analystes ne peuvent pas être les garants du juste et par conséquent les défenseurs de la démocratie et de l’épanouissement de l’homme.

L’idée d’un référendum n’est pas séduisante car elle consisterait a ce que 50,1 % de la population impose leur vision de l’épanouissement de l’autre minoritaire.

Même s’il me semble imparfait, les grands débats de notre société doivent pourtant être tranchés par les citoyens directement concernés.

C’est d’ailleurs pour cela que seule une vision égalitaire de la démocratie souhaite accorder le droit de vote aux étrangers.

La démocratie nous contraindrait donc à maîtriser aussi nos flux migratoires pour conserver notre épanouissement tel que nous l’envisageons sous le prisme de notre culture.

Notre société mercantile et belliqueuse devrait s’inspirer de Confucius pour créer une démocratie dans laquelle l’épanouissement de chacun passe par une harmonie collective.

Si les politiques s’en inspiraient cela réglerait de nombreux problèmes comme la laïcité.

De nombreux investissements locatifs de défiscalisation immobilière ont été vendu dans le cadre d’un « package » ou généralement l’investisseur ne choisissait pas l’établissement bancaire qui finançait l’opération.

Entre 2007 et 2009, il n’était pas rare de voir des crédits au taux de 5,9% à 6,2% TEG alors que le taux actuel se situe autour de 4,2%.

Nul ne peut aujourd’hui dire si ces taux vont baisser ou monter.

Ce qui est certain, c’est que quelque soit la situation de l’investissement en cours (crédit infine, loyers payés ou impayés), il convient de négocier ce taux à la baisse pour voir les échéances de remboursement baisser de façon significative.

Cela est d’autant plus vrai pour les investissements qui dérapent et pour lesquels les gestionnaires et les locataires ne payent pas régulièrement leurs loyers.

Une telle renégociation du taux peut être appliquée à vos investissements défiscalisants mais aussi à vos investissement patrimoniaux classiques ou de consommation.

La banque qui a accordé le crédit initial est souvent peu encline à baisser son taux et il convient de passer par un spécialiste du courtage en crédit pour négocier ce nouveau taux à votre place.

Notre Cabinet a pris l’habitude de travailler avec la société « Empruntnet » basée à Marseille et qui a acquis une expertise toute particulière dans le traitement de ce type de dossiers. www.empruntnet.com

Un accueil tout particulier vous sera réservé si vous indiquez que vous vous adressez à elle sur les recommandations d’un avocat.

Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille