juillet 13

Comment obtenir rapidement le recouvrement de ses loyers impayés ?

Depuis 2009 notre cabinet s’est fait une expérience très pointue dans le recouvrement des loyers impayés par les gestionnaires de résidences de tourisme dans toute la France.

https://youtu.be/XPag8b2qZ0g

Nous avons déjà obtenu des décisions importantes qui condamnent des gestionnaires dans toute la France. Appart’City, Park And Suites, Odalys, MMV éprouvent actuellement certaines difficultés pour honorer le paiement des loyers dans les temps.

Nous appliquons des méthodes rapides et adaptées à ce contentieux. Nous assignons en référé et pratiquons des saisies des sommes dues auprès des tours opérateurs qui doivent des sommes au gestionnaire indélicat.

D’autre part, nos tarifs sont eux aussi adaptés. Ils sont forfaitaires et dégressifs en fonction du nombre de propriétaires que nous défendons dans la même résidence ou dans le même dossier.

Nous proposons un suivi du paiement des loyers pendant 18 mois qui s’adapte à la situation du gestionnaire. (assignation et mise en demeure, suivi de la procédure collective, recherche éventuelle d’un nouveau gestionnaire)

https://youtu.be/C8gyV0gXUSM

Vous pouvez tout à fait nous demander une proposition de service par courriel : avocats@cabinetayoun.com .

Un avocat uniquement affecté à ce contentieux et à ses particularités répondra à vous interrogations.

mars 28

APPART’CITY convoque les présidents des conseils syndicaux de ses résidences pour annoncer des baisses de loyer…

Les dirigeant d’APPART CITY ont organisé une réunion au Bourget le samedi 28 Mars dernier regroupant les copropriétaires représentant 90 résidences Appart City / Park and Suites.

Etaient notamment présents :

• Pierre Denizet – Président du Directoire
• Edouard Bon – Directeur Général
• Marie Hélène Collet – Directrice du Patrimoine / Relation Copropriétaire
• Différents directeurs
• Madame Gargoulaud – syndic ASGS

Outre la volonté de présenter le groupe APPART’CITY – PARK AND SUITES sous ses meilleurs aspects, il a été question des retards de loyers.

APPART’CITY n’a reconnu que 3 à 6 mois de retard alors qu’à cette époque plusieurs résidences souffraient encore de 6 à 9 mois de retard.

Pierre Denizet confirme travailler sur la recherche d’un financement (bancaire ou nouvel actionnaire) pour financer le besoin en fonds de roulement.

Il a été aussi indiqué qu’une baisse des loyers de 35 % en moyenne et que l’effort de révision des loyers serait fait résidence par résidence au moment du renouvellement du bail. Cela présage un avenir mouvementé pour les propriétaires qui ont investis dans les résidences exploitées par APPART CITY.

12 résidences seront en renouvellement de bail en 2015 ce qui représente 1270 baux.

Le rapport entre les loyers et charges de copropriété acquittés par le preneur à bail par rapport au Chiffre d’affaires est aujourd’hui de 47% du CA.

Pierre Denizet indique qu’il ne se sent pas responsable pour les résidences construites où commencées avant son arrivée à la direction dans des zones avec peu de potentiel. Et que dans ce cas le montant du loyer doit s’ajuster en fonction des réalités économiques.

Pierre Denizet précise qu’il n’y a aucun lien entre la nouvelle société APPART’CITY et les activités de promotion immobilière liées à son actionnaire majoritaire.

Un plan de développement de APPART’CITY prévoit l’ouverture de nouvelles résidences pour passer à 150 à horizon 5 ans et la construction de nouvelles résidences via un promoteur externe.

L’ effort demandé aux copropriétaires à l’occasion du renouvellement de bail sera :
– Travaux de rénovation à la charge des propriétaires (entre 3000 et 6000 € HT pour un T1)
– Baisse des loyers pour les résidences « non rentables »
– Mise en place d’un loyer variable
– Changement de mode d’indexation des loyers (abandon de l’ICC)

Pierre Denizet rappelle la différence d’approche entre P&S et DVS APPART’CITY qui avait mis en place un système de syndic intégré alors que P&S se reposait sur des syndics locaux par résidence.

Il affirme sa préférence pour un syndic intégré afin de faciliter pour l’exploitant la résolution des problèmes de la copropriété (réactivité) et menace par ailleurs qu’une partie des contrats qui sont actuellement au nom de l’exploitant passerait au nom de la copropriété en cas de changement de syndic et donne l’exemple de Rennes Beauregard qui n’a pas renouvelé ASGS

Pierre Denizet s’engage à ce que les résultats 2013 et 2014 soient communiqués pour toutes les résidences une fois que les comptes 2014 seront disponibles.

Il est fait référence aux détecteurs de fumée qui ont été installés dans les parties privatives sans information préalable des copropriétaires et qui sont facturé 66 TTC (à imputer sur le versement du T4). La direction reconnait ne pas avoir informé les copropriétaires et prend l’engagement de communiquer à chaque copropriétaire un certificat de pose et une facture.

APPART’CITY promet de renouveler cette réunion annuellement et d’être présente à toutes les Assemblée Générale de copropriété.

Entre-temps, espérons que les loyers soient payés régulièrement.

novembre 4

Obtenir la résiliation d’un bail commercial dans une résidence de services pour changer de gestionnaire.

L’alternative au commandement de payer :

Le statut des baux commerciaux contraint le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation d’un bail signé avec un gestionnaire qui ne paye pas ses loyers à délivrer à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier.

A l’échelle d’une résidence des services, si l’on veut résilier l’ensemble des baux pour changer de gestionnaire, cette formalité a un coût de l’ordre de 9.000 € à plus de 15.000 €.

En effet, rien ne sert de résilier son seul bail si c’est pour que l’exploitant en place continue à gérer la résidence et que les services fiscaux vienne réclamer au propriétaire le remboursement des avantages fiscaux.

De plus, même en cas de non-paiement des loyers, le commandement de payer ne suffit pas pour que le bail soit résilié.

Il faut demander au juge des référés de constater cette résolution en respectant un délai d’un mois après avoir délivré le commandement. (Même si le bail prévoit le contraire…)

Cela permet aux gestionnaires indélicats de jouer avec les nerfs des propriétaires.

Il peut s’il est assigné en résolution du bail solliciter de nombreux renvois de l’affaire et payer l’arriéré de loyers à la dernière audience.

Dans ce genre de cas le juge accepte régulièrement de ne pas résilier le bail et les propriétaires repartent un nouveau cycle d’impayés.

Pire encore, en cas de placement du gestionnaire en redressement judiciaire ou en procédure de sauvegarde pendant la procédure de résiliation devant le Tribunal de Grande Instance et jusqu’au jour du délibéré, il ne sera plus possible d’obtenir la résiliation du bail, les loyers impayés seront portés au passif de la société et les propriétaires auront payés un acte d’huissier pour rien.

C’est pourquoi, dans ce type de procédure, l’expérience a démontré qu’il convenait d’assigner directement le gestionnaire en redressement judiciaire ou de procéder à des saisies conservatoires.

Soit l’exploitant paye pour ne pas être placé en redressement judiciaire et l’affaire s’arrête là, soit il est placé en redressement judiciaire, mais dans les deux cas, les propriétaires ne souffrent pas d’une longue carence de loyer préalable à une procédure collective (redressement judiciaire ou liquidation).

La résiliation dans le cadre d’un redressement judiciaire :

En cas de procédure collective, les propriétaires doivent agir très vite pour ne pas que le redressement judiciaire dure longtemps.

Les nouveaux loyers sont exigibles au jour de leur exigibilité contractuelle et il convient de mettre en demeure l’administrateur de payer ou à défaut de résilier le bail pour rendre sa liberté au créancier bailleur.

En effet, depuis la réforme de 2005, l’administrateur peut à tout moment résilier les baux et solliciter la liquidation de la société même pendant la période d’observation de 6 mois.

Parallèlement, il convient que l’un des propriétaires demande au Tribunal de Commerce d’être nommé contrôleur de la procédure.

Si le juge commissaire accède à cette demande, le contrôleur aura un avis consultatif et sera informé de l’ensemble des éléments du redressement judiciaire.

Les chances pour qu’un gestionnaire, dont l’exploitation est foncièrement ruineuse et qui ne paye pas les loyers, fasse trainer son redressement judicaire sont dans ce cas beaucoup moins importantes.

De nombreux propriétaires sont effrayés à l’idée que leurs gestionnaires soient placés en redressement judiciaire alors que plus vite l’exploitant défaillant est placé en redressement judiciaire, moins le passif constitué de la somme des loyers impayés sera élevé.

De même, plus la carence de loyers impayés s’accroit, mois le gestionnaire a de chances de pouvoir la combler…

En d’autres termes, les voies d’exécution et les procédures collectives (redressement judiciaire et sauvegarde) doivent se traiter différemment si l’on se trouve en face d’un gestionnaire de résidence de tourisme.

Benjamin AYOUN
AVOCAT AU BARREAU DE MARSEILLE

octobre 25

Que faire en cas de loyers impayés dans un bail commercial ?

De nombreux investisseurs en LMNP se heurtent à des retards répétés de paiement du gestionnaire en charge de l’hôtel ou de la résidence de tourisme.

Il faut dans un premier cas définir la priorité qui est la votre en tant que bailleur et pour cela se poser une série de questions :

Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? Quelle est la santé financière de mon gestionnaire ? Suis-je le seul dans cette situation ?

Les réponses à ces questions permettront de mettre en place la stratégie la plus efficace pour être payé des loyers dus au titre de votre bail commercial, à savoir :

- Si la solvabilité du gestionnaire est définitivement compromise, faire pratiquer rapidement une saisie conservatoire suivie d’une procédure en référé afin d’être payé avant que votre gestionnaire ne parte en redressement judiciaire.
– Si votre bien a une valeur commerciale importante et si des signes montrent que votre gestionnaire n’ira pas en redressement judiciaire immédiatement, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre la résolution du bail.
– Si votre gestionnaire a accumulé un retard de paiement si important qu’il ne pourra jamais y faire face et sera nécessairement placé en redressement judiciaire, il convient de l’assigner en redressement judiciaire pour ne pas voir vos créances s’accumuler. Une fois en redressement judiciaire, votre gestionnaire aura l’interdiction de créer de nouvelles dettes et devra payer le loyers aux dates prévues dans le bail.

Bien évidemment chaque situation nécessite une étude personnalisée.

Une bonne connaissance du secteur de l’hôtellerie et des acteurs de ce secteur ainsi que notre grande expérience nous permet de choisir les procédures le plus appropriées, les moins risquées et les moins onéreuses.

Nous proposons une première consultation à notre cabinet ou par courriel pour étudier votre cas.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille