Nous connaissons tous le démembrement de propriété qui permet de créer un important levier lorsque l’on souhaite céder son patrimoine à ses enfants dans le cadre de la préparation de sa succession.
Le démembrement de propriété permet aussi à un professionnel libéral d’acquérir à titre personnel ses locaux professionnels sans pour autant se retrouver avec une importante imposition sur les revenus fonciers.
Dans ce cas précis, il s’agit plus précisément d’un démembrement temporaire des parts d’une SCI et non des parts d’un bien.
Lorsqu’un médecin ou un dentiste achète à titre personnel les locaux qu’il va occuper à titre professionnel, la mise à disposition du bien à lui-même en qualité de profession libérale génèrera des loyers imposables à la CSG-CRDS et à l’impôt sur le revenu.
En d’autres termes, le libéral devra à titre personnel s’acquitter d’impôts alors que la quasi totalité des revenus payés par lui en sa qualité de professionnel servent à rembourser l’emprunt.
La patrimonialisation dans ces conditions a par conséquent un coût exorbitant.
En cédant à son activité libérale l’usufruit des parts d’une SCI qui va contracter un prêt immobilier et acquérir des locaux, le titulaire de la nue propriété n’aura plus à s’inquiéter de l’imposition des revenus qui seront générés par l’occupation du bien.
Pendant la durée du prêt, le professionnel libéral paiera le crédit, les charges, les impôts fonciers mais ne versera pas de loyer à la SCI puisqu’il sera l’usufruitier de celle-ci.
Cette cession de l’usufruit ne sera que temporaire et idéalement pendant la durée du prêt.
Bien évidemment, il est nécessaire de valoriser la valeur de la donation de l’usufruit et de ne pas jouer à l’apprenti sorcier. L’assistance d’un avocat et d’un expert-comptable permettra que le montage ne soit pas retoqué par l’administration fiscale.
