Malgré un rapprochement qui semble être le rachat par la Société PARK AND SUITES basée à Montpellier de la Société APPART’CITY (DOM VILLE SERVICES) à Nantes, les loyers des propriétaires sont payés avec beaucoup de retard.

Depuis 2012, les sociétés PARK AND SUITES et APPART’CITY (DOM VILLE SERVICES) payaient difficilement et avec beaucoup de retard les loyers des investisseurs des résidences qu’elles géraient.

Malgré le fait qu’un fond d’investissement ait injecté plusieurs millions d’euros dans la rachat d’Appart’City, les loyers sont payés avec plus d’un trimestre de retard par les deux sociétés dans de nombreuses résidences.

De très nombreuses résidences sont impactées : Aix-en Provence, Dijon, Grenoble, Bourg-en-Bresse, Rennes, La Roche sur Yon, Nice, Lyon, Ferney Voltaire, Rouen, Clermont Ferrand, Le Cannet, Tours, Rosny sous Bois, Saint Maurice, La Ciotat…

Outre des problèmes de trésorerie pour les propriétaires investisseurs, l’accumulation des retards est dangereux si la société PARK AND SUITES venaient à être placée en redressement ou en liquidation judiciaire.

En effet, en cas de liquidation, les loyers seront soit perdu, soit payés en plusieurs années.

Il est donc primordial de ne pas laisser les retards s’accumuler.

D’autres gestionnaires comme MMV, HOTESIA VTF ou ODALYS souffrent du même problème de retard ou d’absence de paiement des loyers.

Notre cabinet a déjà assigné la société PARK AND SUITES à plusieurs reprises pour plus de 100 propriétaires.

Nous proposons un suivi du paiement sur une période de 18 mois à nos clients pour un honoraire forfaitaire.

L’alternative au commandement de payer :

Le statut des baux commerciaux contraint le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation d’un bail signé avec un gestionnaire qui ne paye pas ses loyers à délivrer à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier.

A l’échelle d’une résidence des services, si l’on veut résilier l’ensemble des baux pour changer de gestionnaire, cette formalité a un coût de l’ordre de 9.000 € à plus de 15.000 €.

En effet, rien ne sert de résilier son seul bail si c’est pour que l’exploitant en place continue à gérer la résidence et que les services fiscaux vienne réclamer au propriétaire le remboursement des avantages fiscaux.

De plus, même en cas de non-paiement des loyers, le commandement de payer ne suffit pas pour que le bail soit résilié.

Il faut demander au juge des référés de constater cette résolution en respectant un délai d’un mois après avoir délivré le commandement. (Même si le bail prévoit le contraire…)

Cela permet aux gestionnaires indélicats de jouer avec les nerfs des propriétaires.

Il peut s’il est assigné en résolution du bail solliciter de nombreux renvois de l’affaire et payer l’arriéré de loyers à la dernière audience.

Dans ce genre de cas le juge accepte régulièrement de ne pas résilier le bail et les propriétaires repartent un nouveau cycle d’impayés.

Pire encore, en cas de placement du gestionnaire en redressement judiciaire ou en procédure de sauvegarde pendant la procédure de résiliation devant le Tribunal de Grande Instance et jusqu’au jour du délibéré, il ne sera plus possible d’obtenir la résiliation du bail, les loyers impayés seront portés au passif de la société et les propriétaires auront payés un acte d’huissier pour rien.

C’est pourquoi, dans ce type de procédure, l’expérience a démontré qu’il convenait d’assigner directement le gestionnaire en redressement judiciaire ou de procéder à des saisies conservatoires.

Soit l’exploitant paye pour ne pas être placé en redressement judiciaire et l’affaire s’arrête là, soit il est placé en redressement judiciaire, mais dans les deux cas, les propriétaires ne souffrent pas d’une longue carence de loyer préalable à une procédure collective (redressement judiciaire ou liquidation).

La résiliation dans le cadre d’un redressement judiciaire :

En cas de procédure collective, les propriétaires doivent agir très vite pour ne pas que le redressement judiciaire dure longtemps.

Les nouveaux loyers sont exigibles au jour de leur exigibilité contractuelle et il convient de mettre en demeure l’administrateur de payer ou à défaut de résilier le bail pour rendre sa liberté au créancier bailleur.

En effet, depuis la réforme de 2005, l’administrateur peut à tout moment résilier les baux et solliciter la liquidation de la société même pendant la période d’observation de 6 mois.

Parallèlement, il convient que l’un des propriétaires demande au Tribunal de Commerce d’être nommé contrôleur de la procédure.

Si le juge commissaire accède à cette demande, le contrôleur aura un avis consultatif et sera informé de l’ensemble des éléments du redressement judiciaire.

Les chances pour qu’un gestionnaire, dont l’exploitation est foncièrement ruineuse et qui ne paye pas les loyers, fasse trainer son redressement judicaire sont dans ce cas beaucoup moins importantes.

De nombreux propriétaires sont effrayés à l’idée que leurs gestionnaires soient placés en redressement judiciaire alors que plus vite l’exploitant défaillant est placé en redressement judiciaire, moins le passif constitué de la somme des loyers impayés sera élevé.

De même, plus la carence de loyers impayés s’accroit, mois le gestionnaire a de chances de pouvoir la combler…

En d’autres termes, les voies d’exécution et les procédures collectives (redressement judiciaire et sauvegarde) doivent se traiter différemment si l’on se trouve en face d’un gestionnaire de résidence de tourisme.

Benjamin AYOUN
AVOCAT AU BARREAU DE MARSEILLE

De nombreux investisseurs en LMNP se heurtent à des retards répétés de paiement du gestionnaire en charge de l’hôtel ou de la résidence de tourisme.

Il faut dans un premier cas définir la priorité qui est la votre en tant que bailleur et pour cela se poser une série de questions :

Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? Quelle est la santé financière de mon gestionnaire ? Suis-je le seul dans cette situation ?

Les réponses à ces questions permettront de mettre en place la stratégie la plus efficace pour être payé des loyers dus au titre de votre bail commercial, à savoir :

– Si la solvabilité du gestionnaire est définitivement compromise, faire pratiquer rapidement une saisie conservatoire suivie d’une procédure en référé afin d’être payé avant que votre gestionnaire ne parte en redressement judiciaire.
– Si votre bien a une valeur commerciale importante et si des signes montrent que votre gestionnaire n’ira pas en redressement judiciaire immédiatement, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre la résolution du bail.
– Si votre gestionnaire a accumulé un retard de paiement si important qu’il ne pourra jamais y faire face et sera nécessairement placé en redressement judiciaire, il convient de l’assigner en redressement judiciaire pour ne pas voir vos créances s’accumuler. Une fois en redressement judiciaire, votre gestionnaire aura l’interdiction de créer de nouvelles dettes et devra payer le loyers aux dates prévues dans le bail.

Bien évidemment chaque situation nécessite une étude personnalisée.

Une bonne connaissance du secteur de l’hôtellerie et des acteurs de ce secteur ainsi que notre grande expérience nous permet de choisir les procédures le plus appropriées, les moins risquées et les moins onéreuses.

Nous proposons une première consultation à notre cabinet ou par courriel pour étudier votre cas.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille

Ces dernières années ont été catastrophiques pour les gestionnaires de résidences de tourisme ou de service qui ont été très nombreux à être placés en redressement judiciaire ou directement en liquidation judiciaire.
A titre d’exemple, la société MONA LISA historiquement basée à Aix-en-Provence et considérée au milieu des années 2000 comme le fleuron de ce secteur, a été liquidée l’année dernière laissant derrière elle un passif abyssal et des milliers d’investisseurs-bailleurs impayés.
Cela est du notamment au fait que de trop nombreux projets de défiscalisation immobilières ont été montés sur la base de promesses de rentabilités irréalisables conduisant les gestionnaires à une incapacité d’honorer les loyers promis aux investisseurs bailleurs.
Les investisseurs ainsi piégés se retrouvent alors dans l’impossibilité de revendre leur bien à cause de la particularité de celui-ci et ont l’obligation de le mettre à bail à un gestionnaire pour pouvoir continuer à profiter des avantages fiscaux.
Pire encore, en cas de procédure collective, la société de gestion défaillante négocie systématiquement le montant des loyers ou s’arrête de payer…
Il convient de réagir immédiatement après le premier incident de paiement pour ne pas laisser le gestionnaire accumuler plusieurs échéances de loyers impayés.
De même, en cas de placement en redressement judiciaire du gestionnaire, il convient de faire immédiatement pression sur l’administrateur judiciaire pour obtenir un paiement des loyers et ne pas hésiter à rechercher un nouveau gestionnaire apportant de meilleures garanties.
Ces procédures deviennent de véritables cauchemars pour les acheteurs profanes qui croyaient acheter un produit clés en main pour lequel ils n’auraient qu’à percevoir les loyers et ne pas s’intéresser à la gestion.
Au lieu de cela, ces derniers finissent par créer des associations constituées de propriétaires afin de retrouver un nouveau gestionnaire pour ne pas devoir rembourser les avantages fiscaux (réduction d’impôt, TVA, etc…).
Heureusement, suite à la disparition de quelques gestionnaires défaillants, l’activité semble se stabiliser et les résidences se retrouvant sans gestionnaires arrivent désormais à être à nouveau exploitées et génèrent des loyers.
Toute la difficulté tient à ne pas subir une perte de loyer trop importante…
Par ailleurs, d’autres problèmes relatifs à la construction se posent aux propriétaires-investisseurs.
Un grand nombre d’investisseurs ayant acheté ce type de produit en VEFA se retrouvent face à des promoteurs qui ne respectent pas la date de livraison prévue dans les actes notariés.
Ces retards ont des conséquences catastrophiques pour les acheteurs qui doivent payer des intérêts intercalaires et ne perçoivent aucun loyer jusqu’à la livraison effective de leur bien.
Ce type de situation est malheureusement classique.
Il convient pour les propriétaires de se réunir et d’agir rapidement de concert afin d’obtenir la condamnation du vendeur à indemniser les acheteurs au titre du retard de livraison et à livrer sous astreinte.
De plus, il est important d’agir avant la livraison du bien, et ce pour deux raisons :
– La totalité des fonds n’a pas encore été débloquée et la condamnation du promoteur avant le dernier appel de fond permet d’obtenir une compensation entre les condamnations dues par le promoteur et les sommes qui lui sont encore dues dans le cadre de la vente en VEFA.
– Le fait d’agir immédiatement permet de contraindre le promoteur à livrer rapidement.
Pendant longtemps, les juridictions avaient considéré les propriétaires comme des nantis qui ne méritaient pas d’être indemnisés à hauteur de leur préjudice à cause de la nature défiscalisant de ce type de produit.
Suite à l’assignation de propriétaires d’une résidence EHPAD située à Marseille, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a récemment condamné en référé la SCI promotrice à près d’1 million d’euros de dommages et intérêts pour un retard de livraison d’un an.
Ces indemnités ont été calculées sur la base des loyers promis dans le bail commercial signé au moment de la réservation et qui ne prendra effet qu’à la livraison.
Cette position protectrice des investisseurs montre que les juges du fond ne sont plus frileux à condamner lourdement un promoteur ne respectant pas ses obligations.
Les promoteurs voyous ne sont donc plus à l’abri.

Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille