septembre 25

Résiliation d’un bail commercial en sauvegarde ou redressement judiciaire

L’Article L.622-14 du Code de Commerce modifié le 9 décembre 2010 pose problème aux gestionnaires de résidences de tourisme indélicats.
Le preneur d’un bail commercial a toujours pu, s’il était en redressement judiciaire ou en sauvegarde demander à l’administrateur de résilier le bail.
Malheureusement, les exploitants de résidences hôtelières, de tourisme, étudiante ou EHPAD se servait de ce droit pour faire du chantage à leur bailleur en menaçant de résilier le bail si le bailleur n’acceptait pas de baisser les loyers.
Depuis l’adoption de l’Article L.622-14, le bailleur qui voit son bail résilié peut déclarer au passif des dommages et intérêts.
Le préjudice étant considéré par plusieurs experts judiciaires désignés par des Tribunaux de Commerce comme les loyers dus jusqu’à la date anniversaire du bail.
Les baux de résidences de tourisme étant de 9 années ferme, si le bail est résilié au bout de 3 ans, le passif de la société en cessation de paiement sera abyssal.
Cela a pour conséquence de rendre impossible un éventuel redressement de la société et la mise en place d’un plan d’apurement du passif.
La société RESITEL du groupe LAGRANGE semble en faire les frais, elle contesterait plus de 65 millions d’euros de passif et ne reconnaitrait devoir que 4 millions d’euros.
Les prochaines sociétés qui menacent leurs bailleurs de se mettre en redressement judiciaire et de mettre un terme au bail commercial n’ont qu’à bien se tenir.

novembre 25

Le rachat de crédit pour négocier un taux meilleur et des échéances plus basses

De nombreux investissements locatifs de défiscalisation immobilière ont été vendu dans le cadre d’un « package » ou généralement l’investisseur ne choisissait pas l’établissement bancaire qui finançait l’opération.

Entre 2007 et 2009, il n’était pas rare de voir des crédits au taux de 5,9% à 6,2% TEG alors que le taux actuel se situe autour de 4,2%.

Nul ne peut aujourd’hui dire si ces taux vont baisser ou monter.

Ce qui est certain, c’est que quelque soit la situation de l’investissement en cours (crédit infine, loyers payés ou impayés), il convient de négocier ce taux à la baisse pour voir les échéances de remboursement baisser de façon significative.

Cela est d’autant plus vrai pour les investissements qui dérapent et pour lesquels les gestionnaires et les locataires ne payent pas régulièrement leurs loyers.

Une telle renégociation du taux peut être appliquée à vos investissements défiscalisants mais aussi à vos investissement patrimoniaux classiques ou de consommation.

La banque qui a accordé le crédit initial est souvent peu encline à baisser son taux et il convient de passer par un spécialiste du courtage en crédit pour négocier ce nouveau taux à votre place.

Notre Cabinet a pris l’habitude de travailler avec la société « Empruntnet » basée à Marseille et qui a acquis une expertise toute particulière dans le traitement de ce type de dossiers. www.empruntnet.com

Un accueil tout particulier vous sera réservé si vous indiquez que vous vous adressez à elle sur les recommandations d’un avocat.

Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille