Les principaux gestionnaires de Résidences de tourisme (ODALYS, BELAMBRA, APPART’CITY, RESIDE ETUDES, NEHO GROUP etc…) ont écrit à leurs bailleurs pour leur indiquer qu’ils ne paieront pas les loyers dus en raison de la force majeur.

Les gestionnaires se basent sur l’article 1218 du Code civil.

Ces gestionnaires considèrent que les mesures administratives de fermeture des résidences constituent des cas de force majeur et que leurs obligations de paiement des loyers sont suspendues. En d’autres termes les loyers cesseraient d’être dus pendant la période de confinement.

Or ce cas ne remplit pas les conditions cumulatives de la force majeur qui sont que l’événement doit être extérieur, imprévisible et irrésistible.

Les deux dernières conditions ne sont pas remplies.

En effet, la crise sanitaire n’est pas un événement imprévisible, il n’est pas imprévisible qu’un hôtel puisse être fermé pour des raisons sanitaires. C’est une risque commercial parfaitement normal, connu et que les grands groupes qui gèrent des centaines de résidence pouvaient prévoir. Il pouvait prévoir ce type de pertes d’exploitation au même titre qu’un incendie ou une pollution d’un hôtel à la légionellose.

De même, cette fermeture même si elle ne peut qu’à de très rares exceptions être contournées n’était pas irrésistible. De nombreux baux prévoient d’ailleurs que les gestionnaires s’assurent contre les pertes d’exploitation. Dans ces conditions le preneur devait s’assurer pour pouvoir faire face à ses charges en cas de fermeture.

Enfin, de nombreuses résidences hôtelières ne sont pas soumise à l’obligation de fermeture (cas des résidences d’habitation). Il faut regarder l’objet du bail.

Bien évidemment, il faut nuancer cela en indiquant que l’objectif n’est pas de couler le gestionnaire qui ne fait pas ou très peu de chiffre d’affaires pendant le confinement.

Néanmoins, la force majeur ne s’applique pas de manière automatique.

Nous pouvons parfaitement vous renseigner dans votre cas.

L’Article L.622-14 du Code de Commerce modifié le 9 décembre 2010 pose problème aux gestionnaires de résidences de tourisme indélicats.
Le preneur d’un bail commercial a toujours pu, s’il était en redressement judiciaire ou en sauvegarde demander à l’administrateur de résilier le bail.
Malheureusement, les exploitants de résidences hôtelières, de tourisme, étudiante ou EHPAD se servait de ce droit pour faire du chantage à leur bailleur en menaçant de résilier le bail si le bailleur n’acceptait pas de baisser les loyers.
Depuis l’adoption de l’Article L.622-14, le bailleur qui voit son bail résilié peut déclarer au passif des dommages et intérêts.
Le préjudice étant considéré par plusieurs experts judiciaires désignés par des Tribunaux de Commerce comme les loyers dus jusqu’à la date anniversaire du bail.
Les baux de résidences de tourisme étant de 9 années ferme, si le bail est résilié au bout de 3 ans, le passif de la société en cessation de paiement sera abyssal.
Cela a pour conséquence de rendre impossible un éventuel redressement de la société et la mise en place d’un plan d’apurement du passif.
La société RESITEL du groupe LAGRANGE semble en faire les frais, elle contesterait plus de 65 millions d’euros de passif et ne reconnaitrait devoir que 4 millions d’euros.
Les prochaines sociétés qui menacent leurs bailleurs de se mettre en redressement judiciaire et de mettre un terme au bail commercial n’ont qu’à bien se tenir.

Les gestionnaires de résidences hôtelières profitent du climat économique actuel morose pour faire un chantage odieux aux propriétaires de la résidence qu’ils ont pris à bail.

A titre d’exemple, le gestionnaire d’une résidence de tourisme à Mandelieu propose une baisse de loyers de 30% ou la résiliation des baux.

Pour mettre la pression à ses bailleurs, il ne paye pas les loyers et fait comprendre qu’il ne paiera les loyers que si l’avenant est accepté.

Les propriétaires apeurés à l’idée de perdre leur gestionnaire signent les yeux fermés les avenants proposés.

Pourtant la première chose à faire est de s’assurer de la solidité financière de son gestionnaire.

En effet, le preneur à un bail commercial ne pouvant pas décider de baisser le loyers en cours de bail, seule une procédure collective (redressement judiciaire ou sauvegarde judiciaire) lui permettrait de suspendre le paiement des loyers.

En tout état de cause, il convient de faire tous ce qui est possible pour ne pas que la créance s’aggrave.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est possible de faire une saisie conservatoire.

C’est la solution la plus adaptée à ce type de situation dans la mesure ou nous ne savons pas à quel moment notre gestionnaire pourrait être placé en procédure collective et il convient d’avoir le moins de loyers dus à ce moment là.

Comme j’ai pu l’indiquer, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas d’intérêt dans la mesure ou c’est le règlement du loyer qui est recherché et non la résiliation du bail.

De plus cela allonge considérablement les délais de paiement et perd toute efficacité en cas de procédure collective.

Les gestionnaires soulève souvent des arguments complètement infondés comme la menace de demander la baisse des loyers auprès d’un juge.

Il convient de rappeler que le Code de commerce ne permet ce type de procédure de révision que dans des cas très particuliers.

Les baux renégociés par les gestionnaires sont souvent encore dans la première période de 9 ans et la loi ne prévoit pas de baisse des loyers pour des raisons comme la baisse d’activité du secteur hôtelier, ou l’inadéquation du loyer du preneur avec le chiffre d’affaires réalisé.

Il convient donc de réagir vite pour ne pas que la dette ne s’aggrave en vue d’un hypothétique redressement judiciaire.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille