octobre 25

Que faire en cas de loyers impayés dans un bail commercial ?

De nombreux investisseurs en LMNP se heurtent à des retards répétés de paiement du gestionnaire en charge de l’hôtel ou de la résidence de tourisme.

Il faut dans un premier cas définir la priorité qui est la votre en tant que bailleur et pour cela se poser une série de questions :

Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? Quelle est la santé financière de mon gestionnaire ? Suis-je le seul dans cette situation ?

Les réponses à ces questions permettront de mettre en place la stratégie la plus efficace pour être payé des loyers dus au titre de votre bail commercial, à savoir :

– Si la solvabilité du gestionnaire est définitivement compromise, faire pratiquer rapidement une saisie conservatoire suivie d’une procédure en référé afin d’être payé avant que votre gestionnaire ne parte en redressement judiciaire.
– Si votre bien a une valeur commerciale importante et si des signes montrent que votre gestionnaire n’ira pas en redressement judiciaire immédiatement, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre la résolution du bail.
– Si votre gestionnaire a accumulé un retard de paiement si important qu’il ne pourra jamais y faire face et sera nécessairement placé en redressement judiciaire, il convient de l’assigner en redressement judiciaire pour ne pas voir vos créances s’accumuler. Une fois en redressement judiciaire, votre gestionnaire aura l’interdiction de créer de nouvelles dettes et devra payer le loyers aux dates prévues dans le bail.

Bien évidemment chaque situation nécessite une étude personnalisée.

Une bonne connaissance du secteur de l’hôtellerie et des acteurs de ce secteur ainsi que notre grande expérience nous permet de choisir les procédures le plus appropriées, les moins risquées et les moins onéreuses.

Nous proposons une première consultation à notre cabinet ou par courriel pour étudier votre cas.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille

octobre 10

Le cauchemar des investisseurs en produits de défiscalisation immobilière.

Ces dernières années ont été catastrophiques pour les gestionnaires de résidences de tourisme ou de service qui ont été très nombreux à être placés en redressement judiciaire ou directement en liquidation judiciaire.
A titre d’exemple, la société MONA LISA historiquement basée à Aix-en-Provence et considérée au milieu des années 2000 comme le fleuron de ce secteur, a été liquidée l’année dernière laissant derrière elle un passif abyssal et des milliers d’investisseurs-bailleurs impayés.
Cela est du notamment au fait que de trop nombreux projets de défiscalisation immobilières ont été montés sur la base de promesses de rentabilités irréalisables conduisant les gestionnaires à une incapacité d’honorer les loyers promis aux investisseurs bailleurs.
Les investisseurs ainsi piégés se retrouvent alors dans l’impossibilité de revendre leur bien à cause de la particularité de celui-ci et ont l’obligation de le mettre à bail à un gestionnaire pour pouvoir continuer à profiter des avantages fiscaux.
Pire encore, en cas de procédure collective, la société de gestion défaillante négocie systématiquement le montant des loyers ou s’arrête de payer…
Il convient de réagir immédiatement après le premier incident de paiement pour ne pas laisser le gestionnaire accumuler plusieurs échéances de loyers impayés.
De même, en cas de placement en redressement judiciaire du gestionnaire, il convient de faire immédiatement pression sur l’administrateur judiciaire pour obtenir un paiement des loyers et ne pas hésiter à rechercher un nouveau gestionnaire apportant de meilleures garanties.
Ces procédures deviennent de véritables cauchemars pour les acheteurs profanes qui croyaient acheter un produit clés en main pour lequel ils n’auraient qu’à percevoir les loyers et ne pas s’intéresser à la gestion.
Au lieu de cela, ces derniers finissent par créer des associations constituées de propriétaires afin de retrouver un nouveau gestionnaire pour ne pas devoir rembourser les avantages fiscaux (réduction d’impôt, TVA, etc…).
Heureusement, suite à la disparition de quelques gestionnaires défaillants, l’activité semble se stabiliser et les résidences se retrouvant sans gestionnaires arrivent désormais à être à nouveau exploitées et génèrent des loyers.
Toute la difficulté tient à ne pas subir une perte de loyer trop importante…
Par ailleurs, d’autres problèmes relatifs à la construction se posent aux propriétaires-investisseurs.
Un grand nombre d’investisseurs ayant acheté ce type de produit en VEFA se retrouvent face à des promoteurs qui ne respectent pas la date de livraison prévue dans les actes notariés.
Ces retards ont des conséquences catastrophiques pour les acheteurs qui doivent payer des intérêts intercalaires et ne perçoivent aucun loyer jusqu’à la livraison effective de leur bien.
Ce type de situation est malheureusement classique.
Il convient pour les propriétaires de se réunir et d’agir rapidement de concert afin d’obtenir la condamnation du vendeur à indemniser les acheteurs au titre du retard de livraison et à livrer sous astreinte.
De plus, il est important d’agir avant la livraison du bien, et ce pour deux raisons :
– La totalité des fonds n’a pas encore été débloquée et la condamnation du promoteur avant le dernier appel de fond permet d’obtenir une compensation entre les condamnations dues par le promoteur et les sommes qui lui sont encore dues dans le cadre de la vente en VEFA.
– Le fait d’agir immédiatement permet de contraindre le promoteur à livrer rapidement.
Pendant longtemps, les juridictions avaient considéré les propriétaires comme des nantis qui ne méritaient pas d’être indemnisés à hauteur de leur préjudice à cause de la nature défiscalisant de ce type de produit.
Suite à l’assignation de propriétaires d’une résidence EHPAD située à Marseille, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a récemment condamné en référé la SCI promotrice à près d’1 million d’euros de dommages et intérêts pour un retard de livraison d’un an.
Ces indemnités ont été calculées sur la base des loyers promis dans le bail commercial signé au moment de la réservation et qui ne prendra effet qu’à la livraison.
Cette position protectrice des investisseurs montre que les juges du fond ne sont plus frileux à condamner lourdement un promoteur ne respectant pas ses obligations.
Les promoteurs voyous ne sont donc plus à l’abri.

Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille

septembre 25

Résiliation d’un bail commercial en sauvegarde ou redressement judiciaire

L’Article L.622-14 du Code de Commerce modifié le 9 décembre 2010 pose problème aux gestionnaires de résidences de tourisme indélicats.
Le preneur d’un bail commercial a toujours pu, s’il était en redressement judiciaire ou en sauvegarde demander à l’administrateur de résilier le bail.
Malheureusement, les exploitants de résidences hôtelières, de tourisme, étudiante ou EHPAD se servait de ce droit pour faire du chantage à leur bailleur en menaçant de résilier le bail si le bailleur n’acceptait pas de baisser les loyers.
Depuis l’adoption de l’Article L.622-14, le bailleur qui voit son bail résilié peut déclarer au passif des dommages et intérêts.
Le préjudice étant considéré par plusieurs experts judiciaires désignés par des Tribunaux de Commerce comme les loyers dus jusqu’à la date anniversaire du bail.
Les baux de résidences de tourisme étant de 9 années ferme, si le bail est résilié au bout de 3 ans, le passif de la société en cessation de paiement sera abyssal.
Cela a pour conséquence de rendre impossible un éventuel redressement de la société et la mise en place d’un plan d’apurement du passif.
La société RESITEL du groupe LAGRANGE semble en faire les frais, elle contesterait plus de 65 millions d’euros de passif et ne reconnaitrait devoir que 4 millions d’euros.
Les prochaines sociétés qui menacent leurs bailleurs de se mettre en redressement judiciaire et de mettre un terme au bail commercial n’ont qu’à bien se tenir.

février 1

Chantage et loyers impayés

Les gestionnaires de résidences hôtelières profitent du climat économique actuel morose pour faire un chantage odieux aux propriétaires de la résidence qu’ils ont pris à bail.

A titre d’exemple, le gestionnaire d’une résidence de tourisme à Mandelieu propose une baisse de loyers de 30% ou la résiliation des baux.

Pour mettre la pression à ses bailleurs, il ne paye pas les loyers et fait comprendre qu’il ne paiera les loyers que si l’avenant est accepté.

Les propriétaires apeurés à l’idée de perdre leur gestionnaire signent les yeux fermés les avenants proposés.

Pourtant la première chose à faire est de s’assurer de la solidité financière de son gestionnaire.

En effet, le preneur à un bail commercial ne pouvant pas décider de baisser le loyers en cours de bail, seule une procédure collective (redressement judiciaire ou sauvegarde judiciaire) lui permettrait de suspendre le paiement des loyers.

En tout état de cause, il convient de faire tous ce qui est possible pour ne pas que la créance s’aggrave.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est possible de faire une saisie conservatoire.

C’est la solution la plus adaptée à ce type de situation dans la mesure ou nous ne savons pas à quel moment notre gestionnaire pourrait être placé en procédure collective et il convient d’avoir le moins de loyers dus à ce moment là.

Comme j’ai pu l’indiquer, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas d’intérêt dans la mesure ou c’est le règlement du loyer qui est recherché et non la résiliation du bail.

De plus cela allonge considérablement les délais de paiement et perd toute efficacité en cas de procédure collective.

Les gestionnaires soulève souvent des arguments complètement infondés comme la menace de demander la baisse des loyers auprès d’un juge.

Il convient de rappeler que le Code de commerce ne permet ce type de procédure de révision que dans des cas très particuliers.

Les baux renégociés par les gestionnaires sont souvent encore dans la première période de 9 ans et la loi ne prévoit pas de baisse des loyers pour des raisons comme la baisse d’activité du secteur hôtelier, ou l’inadéquation du loyer du preneur avec le chiffre d’affaires réalisé.

Il convient donc de réagir vite pour ne pas que la dette ne s’aggrave en vue d’un hypothétique redressement judiciaire.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille