octobre 25

Que faire en cas de loyers impayés dans un bail commercial ?

De nombreux investisseurs en LMNP se heurtent à des retards répétés de paiement du gestionnaire en charge de l’hôtel ou de la résidence de tourisme.

Il faut dans un premier cas définir la priorité qui est la votre en tant que bailleur et pour cela se poser une série de questions :

Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? Quelle est la santé financière de mon gestionnaire ? Suis-je le seul dans cette situation ?

Les réponses à ces questions permettront de mettre en place la stratégie la plus efficace pour être payé des loyers dus au titre de votre bail commercial, à savoir :

- Si la solvabilité du gestionnaire est définitivement compromise, faire pratiquer rapidement une saisie conservatoire suivie d’une procédure en référé afin d’être payé avant que votre gestionnaire ne parte en redressement judiciaire.
– Si votre bien a une valeur commerciale importante et si des signes montrent que votre gestionnaire n’ira pas en redressement judiciaire immédiatement, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre la résolution du bail.
– Si votre gestionnaire a accumulé un retard de paiement si important qu’il ne pourra jamais y faire face et sera nécessairement placé en redressement judiciaire, il convient de l’assigner en redressement judiciaire pour ne pas voir vos créances s’accumuler. Une fois en redressement judiciaire, votre gestionnaire aura l’interdiction de créer de nouvelles dettes et devra payer le loyers aux dates prévues dans le bail.

Bien évidemment chaque situation nécessite une étude personnalisée.

Une bonne connaissance du secteur de l’hôtellerie et des acteurs de ce secteur ainsi que notre grande expérience nous permet de choisir les procédures le plus appropriées, les moins risquées et les moins onéreuses.

Nous proposons une première consultation à notre cabinet ou par courriel pour étudier votre cas.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille

octobre 10

Le cauchemar des investisseurs en produits de défiscalisation immobilière.

Ces dernières années ont été catastrophiques pour les gestionnaires de résidences de tourisme ou de service qui ont été très nombreux à être placés en redressement judiciaire ou directement en liquidation judiciaire.
A titre d’exemple, la société MONA LISA historiquement basée à Aix-en-Provence et considérée au milieu des années 2000 comme le fleuron de ce secteur, a été liquidée l’année dernière laissant derrière elle un passif abyssal et des milliers d’investisseurs-bailleurs impayés.
Cela est du notamment au fait que de trop nombreux projets de défiscalisation immobilières ont été montés sur la base de promesses de rentabilités irréalisables conduisant les gestionnaires à une incapacité d’honorer les loyers promis aux investisseurs bailleurs.
Les investisseurs ainsi piégés se retrouvent alors dans l’impossibilité de revendre leur bien à cause de la particularité de celui-ci et ont l’obligation de le mettre à bail à un gestionnaire pour pouvoir continuer à profiter des avantages fiscaux.
Pire encore, en cas de procédure collective, la société de gestion défaillante négocie systématiquement le montant des loyers ou s’arrête de payer…
Il convient de réagir immédiatement après le premier incident de paiement pour ne pas laisser le gestionnaire accumuler plusieurs échéances de loyers impayés.
De même, en cas de placement en redressement judiciaire du gestionnaire, il convient de faire immédiatement pression sur l’administrateur judiciaire pour obtenir un paiement des loyers et ne pas hésiter à rechercher un nouveau gestionnaire apportant de meilleures garanties.
Ces procédures deviennent de véritables cauchemars pour les acheteurs profanes qui croyaient acheter un produit clés en main pour lequel ils n’auraient qu’à percevoir les loyers et ne pas s’intéresser à la gestion.
Au lieu de cela, ces derniers finissent par créer des associations constituées de propriétaires afin de retrouver un nouveau gestionnaire pour ne pas devoir rembourser les avantages fiscaux (réduction d’impôt, TVA, etc…).
Heureusement, suite à la disparition de quelques gestionnaires défaillants, l’activité semble se stabiliser et les résidences se retrouvant sans gestionnaires arrivent désormais à être à nouveau exploitées et génèrent des loyers.
Toute la difficulté tient à ne pas subir une perte de loyer trop importante…
Par ailleurs, d’autres problèmes relatifs à la construction se posent aux propriétaires-investisseurs.
Un grand nombre d’investisseurs ayant acheté ce type de produit en VEFA se retrouvent face à des promoteurs qui ne respectent pas la date de livraison prévue dans les actes notariés.
Ces retards ont des conséquences catastrophiques pour les acheteurs qui doivent payer des intérêts intercalaires et ne perçoivent aucun loyer jusqu’à la livraison effective de leur bien.
Ce type de situation est malheureusement classique.
Il convient pour les propriétaires de se réunir et d’agir rapidement de concert afin d’obtenir la condamnation du vendeur à indemniser les acheteurs au titre du retard de livraison et à livrer sous astreinte.
De plus, il est important d’agir avant la livraison du bien, et ce pour deux raisons :
– La totalité des fonds n’a pas encore été débloquée et la condamnation du promoteur avant le dernier appel de fond permet d’obtenir une compensation entre les condamnations dues par le promoteur et les sommes qui lui sont encore dues dans le cadre de la vente en VEFA.
– Le fait d’agir immédiatement permet de contraindre le promoteur à livrer rapidement.
Pendant longtemps, les juridictions avaient considéré les propriétaires comme des nantis qui ne méritaient pas d’être indemnisés à hauteur de leur préjudice à cause de la nature défiscalisant de ce type de produit.
Suite à l’assignation de propriétaires d’une résidence EHPAD située à Marseille, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a récemment condamné en référé la SCI promotrice à près d’1 million d’euros de dommages et intérêts pour un retard de livraison d’un an.
Ces indemnités ont été calculées sur la base des loyers promis dans le bail commercial signé au moment de la réservation et qui ne prendra effet qu’à la livraison.
Cette position protectrice des investisseurs montre que les juges du fond ne sont plus frileux à condamner lourdement un promoteur ne respectant pas ses obligations.
Les promoteurs voyous ne sont donc plus à l’abri.

Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille

octobre 5

Taxation de la résidence principale : revenu en nature ou revenus fictifs

Depuis des années, les politiques tentent de revaloriser l’imposition foncière des ménages.

A l’occasion des 100 jours de François HOLLANDE à l’Elysée, la proposition n°83 consistant à inclure dans l’assiette de l’impôt sur le revenu les  » revenus fictifs  » que le propriétaire tire de sa résidence principale a émergée.

« de même que placer de l’argent sur un livret d’épargne génère un revenu (taux d’intérêt versé par la banque), acheter son logement principal rapporte un revenu fictif (le loyer qu’on n’a pas à payer). Et de même que les intérêts des placements, ces loyers fictifs devraient être imposés sur le revenu, après déduction des intérêts d’emprunt.« 

Un tel prélèvement engendrerait 5,5 milliards d’euros de recettes fiscales supplémentaires pour l’État.

Un article de mediapart soutient non sans mal que l’occupation de sa résidence principale constitue non pas un revenu fictif mais un revenu en nature imposable.

Cela est aussi imbécile que d’imposer l’usage de la voiture dont on est propriétaire alors que d’autres ont recours au leasing…

Le gouvernement, sur proposition du Conseil d’analyse économiques, souhaiterait en effet imposer les revenus en nature que constituent les services de logement produits grâce à ce bien payé ou pas !

L’économiste Clément CARBONNIER considère qu’il s’agit de « revenir sur un avantage fiscal dont ils bénéficient de facto« .

Pire encore, il serait dans les tuyaux d’imposer annuellement les propriétaires occupants leur résidence principale sur la plus-value estimée du bien.

En d’autres termes, en plus de supprimer l’exonération de la plus-value sur les résidences principales, celle-ci serait payée annuellement et avant même que le bien soit vendu pour la payer.

Une manière alternative de supprimer l’inégalité de traitement entre propriétaires-occupants et propriétaires-bailleurs serait :

- de réévaluer la taxe foncière sur la base de nouvelles valeurs locatives
– de déduire les loyers payés pour la résidence principale des revenus des contribuables non propriétaires

Les mesures d’imposition des revenus en nature ou fictifs issus de l’occupation de la résidence principale seront bien évidemment un frein à l’accès à la propriété pour les plus démunis.

Et comme d’habitude, une telle mesure ne causera de tort qu’aux classes de la population les moins au fait des niches fiscales (qui ne manqueront pas d’exister pour contourner cette imposition nouvelle).

octobre 5

Organiser sa succession : la solution du démembrement de propriété

La loi autorise à donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants. La propriété étant constituée de la nue-propriété et de l’usufruit, le cédant conservera l’usufruit du bien.
En d’autres termes les parents conserveront le droit de profiter du bien. Ils pourront y vivre, le louer et en tirer des revenus.
L’avantage de cette donation de nue-propriété est principalement patrimoniale et successorale.
En effet, outre une préparation de son vivant de sa succession, cela permet de profiter des abattements en vigueur au jour de la donation, calculés sur la valeur du bien au jour de la donation.
Plus on cède jeune la nue-propriété d’un bien dont on est propriétaire, plus la valeur de cette nue propriété est faible plus on peut donner de patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. (Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.)
Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Il est possible de renouveler l’opération dans le plafond des donations aux enfants dans l’intervalle prévu par la loi.
Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. L’usufruitier continuera à payer l’ISF sur la valeur totale du bien.
Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.
Il est tout a fait possible de mettre en place un démembrement sur un bien neuf, sur un bien existant ou sur des parts de SCI.
De nombreuses possibilités existent pour protéger son conjoint survivant ou pour réorganiser son patrimoine en profitant de cet avantage fiscal.

Par exemple, un couple âgé de moins de 60 ans ayant 3 enfants pourrait céder un capital immobilier de 1,38 millions d’euros en évitant les droits de donation. Opération qui pourra être renouvelée après une période de 15 ans.

Une étude personnalisée peut être faite par notre cabinet.