Les principaux gestionnaires de Résidences de tourisme (ODALYS, BELAMBRA, APPART’CITY, RESIDE ETUDES, NEHO GROUP etc…) ont écrit à leurs bailleurs pour leur indiquer qu’ils ne paieront pas les loyers dus en raison de la force majeur.
Les gestionnaires se basent sur l’article 1218 du Code civil.
Ces gestionnaires considèrent que les mesures administratives de fermeture des résidences constituent des cas de force majeur et que leurs obligations de paiement des loyers sont suspendues. En d’autres termes les loyers cesseraient d’être dus pendant la période de confinement.
Or ce cas ne remplit pas les conditions cumulatives de la force majeur qui sont que l’événement doit être extérieur, imprévisible et irrésistible.
Les deux dernières conditions ne sont pas remplies.
En effet, la crise sanitaire n’est pas un événement imprévisible, il n’est pas imprévisible qu’un hôtel puisse être fermé pour des raisons sanitaires. C’est une risque commercial parfaitement normal, connu et que les grands groupes qui gèrent des centaines de résidence pouvaient prévoir. Il pouvait prévoir ce type de pertes d’exploitation au même titre qu’un incendie ou une pollution d’un hôtel à la légionellose.
De même, cette fermeture même si elle ne peut qu’à de très rares exceptions être contournées n’était pas irrésistible. De nombreux baux prévoient d’ailleurs que les gestionnaires s’assurent contre les pertes d’exploitation. Dans ces conditions le preneur devait s’assurer pour pouvoir faire face à ses charges en cas de fermeture.
Enfin, de nombreuses résidences hôtelières ne sont pas soumise à l’obligation de fermeture (cas des résidences d’habitation). Il faut regarder l’objet du bail.
Bien évidemment, il faut nuancer cela en indiquant que l’objectif n’est pas de couler le gestionnaire qui ne fait pas ou très peu de chiffre d’affaires pendant le confinement.
Néanmoins, la force majeur ne s’applique pas de manière automatique.
Nous pouvons parfaitement vous renseigner dans votre cas.