novembre 6

Baux commerciaux : Nouvelle liste des charges non imputables aux locataires

Un nouveau décret vient encore bouleverser les relations contractuelles entre bailleurs et preneurs de baux commerciaux.

La liberté contractuelle qui était de mise a totalement disparue dans l’imputation des charges aux locataires.

- La Taxe foncière ainsi que les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent toujours être conventionnellement imputées aux locataires (exemple taxe d’ordure ménagère). Les autres impôts ne peuvent pas être imputés au preneur.

- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputées aux preneur.

Idem pour les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Le bailleur devra prendre en charge les travaux dit de mise en conformité et de vétusté dès lors qu’ils relèvent de l’article 606. En d’autres termes il existait deux types de travaux, maintenant il en existe trois :

- Travaux de grosses réparations de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté relevant de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté imputables aux locataires

Les mises en conformité concernent les installations électriques, des dispositifs incendies, mais aussi éventuellement celles de la loi entrant en application au 1er janvier 2015 concernant l’accès au personnes à mobilité réduite.

Au titre de l’article 606 du code civil qui date de 1804, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entière. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien…

Comment concilier les mises en conformité avec l’article 606 ? En principe le champs de grosses réparations ne devrait pas être modifié mais nous allons nous heurter à de nombreux contentieux engagés par des locataires qui souhaiteront ne pas se voir imputer les mises en conformités et vétustés de toutes natures.

- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent plus être facturés preneur. Certains gestionnaires de résidences de tourisme comme la société DG Résidences avaient décidés à tort de facturer des honoraires de gestion et de les déduire des factures et du paiement des loyers. Ce qui n’est pas possible pour le bailleur, ne l’est pas non plus pour le preneur.

Les dispositions du Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre.

« Art. R. 145-35. – Ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

novembre 6

Baux commerciaux : Congé par lettre recommandée

Le code de commerce a été modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dont le décret d’application est intervenu le 5 novembre 2014.

Les textes prévoient que le congé qui devait être donné par acte extra judiciaire (pli d’huissier) peut désormais être donné par lettre recommandée.

Outre le coût bien moins important pour le bailleur qui souhaite mettre fin au bail, ces dispositions rendent plus facile la démarche.

La date du congé sera celle de la première présentation de la lettre au preneur.

« Art. R. 145-1-1. – Lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.« 

Si les délais sont courts, il conviendra de demander à un huissier de remettre la lettre en main propre pour être certain de ne pas avoir dépassé le délai.

De plus, la poste ne garantie pas le contenu de votre lettre et un preneur de mauvaise foi pourra indiquer qu’il n’a pas reçu dans l’enveloppe le congé dont vous vous prévalez ou bien que l’enveloppe était vide…

C’est pourquoi, il nous semble dangereux de délivrer le congé d’un bail commercial par lettre recommandée.

De surcroit, le formaliste d’un congé nécessite des connaissances techniques importantes : Doit-on proposer un renouvellement, à quel montant, dans quelles formes, dans quelles conditions proposer une indemnité d’éviction et quels arguments peuvent permettre de ne pas en proposer une.

novembre 4

Baux d’habitation : Attention aux nouvelles obligations nées de la loi ALLUR

La loi ALLUR apporte plus de changement au statut des baux d’habitation que la loi de 1989.

Baux d’habitation nue :

De nombreux changements, modifie de nombreux points essentiels du contrat comme le préavis, la fixation du prix, l’indexation, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le cautionnement.

Le bail d’habitation devra revêtir la forme d’un contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat.

Il doit comprendre :

- le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à l’encadrement des loyers pour les zones tendues.
– le montant et la date de versement dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
– la nature et le montant des travaux effectuées dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.

La révision du loyer est désormais soumises à des contraintes de temps rigoureuses et à une double condition :

- Le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
– La révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande

En d’autres terme, le bailleur doit se hater de demander la révision et si possible en conservant la preuve de l’indexation, c’est à dire en envoyant la révision par courrier recommandé au preneur.

Par ailleurs, le choix du preneur par le bailleur ou l’agence immobilière en charge de la gestion est soumise à des conditions strictes en ce qui concerne d’éventuelles discriminations ou les papiers que le preneur est autorisé à demander au candidat preneur.

La liste des documents autorisés est désormais fixée par décret. De même, les honoraires auxquels peuvent prétendre les agences immobilières sont plafonnées selon la zone sur laquelle se situe le bien.

Le non respects de certaines obligations peuvent faire encourir des sanctions pénales au bailleur indélicat.

Enfin, le preneur qui signe un bail qui ne respecte pas ces dispositions peut contraindre le bailleur à modifier le bail pendant une période d’un an.

Baux d’habitation meublée :

Les locations meublées sont elles aussi soumises à de nombreuses interdictions et nouvelles règles.

Les baux de locations meublées devront désormais aussi respecter le formalisme d’un modèle de contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat. Les locations meublées devront comporter une liste d’éléments fixée par décret.

Etonnamment, le bailleur peut décider unilatéralement de modifier les conditions y compris financières du bail meublé trois mois avant son terme alors que les conditions pour donner congé sont devenues draconienne est se rapproche désormais de celle des baux d’habitation.

Enfin un nouvel alinéa ajouté à l’article L631-7 du CCH, dispose que le fait de louer un local meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur. L’habitation principale qui est définie comme le logement occupé au moins huit mois par ans.

Cela implique par conséquent une demande en mairie…

Il serait sage dans un premier temps de faire appel à un spécialiste pour rédiger vos baux.

De même, si vos biens sont gérés en agence, un petit inventaire de vos relations contractuelles serait le bienvenu.

novembre 1

Loyers impayés : Etrange mariage entre Park and Suites et Appart’City

Malgré un rapprochement qui semble être le rachat par la Société PARK AND SUITES basée à Montpellier de la Société APPART’CITY (DOM VILLE SERVICES) à Nantes, les loyers des propriétaires sont payés avec beaucoup de retard.

Depuis 2012, les sociétés PARK AND SUITES et APPART’CITY (DOM VILLE SERVICES) payaient difficilement et avec beaucoup de retard les loyers des investisseurs des résidences qu’elles géraient.

Malgré le fait qu’un fond d’investissement ait injecté plusieurs millions d’euros dans la rachat d’Appart’City, les loyers sont payés avec plus d’un trimestre de retard par les deux sociétés dans de nombreuses résidences.

De très nombreuses résidences sont impactées : Aix-en Provence, Dijon, Grenoble, Bourg-en-Bresse, Rennes, La Roche sur Yon, Nice, Lyon, Ferney Voltaire, Rouen, Clermont Ferrand, Le Cannet, Tours, Rosny sous Bois, Saint Maurice, La Ciotat…

Outre des problèmes de trésorerie pour les propriétaires investisseurs, l’accumulation des retards est dangereux si la société PARK AND SUITES venaient à être placée en redressement ou en liquidation judiciaire.

En effet, en cas de liquidation, les loyers seront soit perdu, soit payés en plusieurs années.

Il est donc primordial de ne pas laisser les retards s’accumuler.

D’autres gestionnaires comme MMV, HOTESIA VTF ou ODALYS souffrent du même problème de retard ou d’absence de paiement des loyers.

Notre cabinet a déjà assigné la société PARK AND SUITES à plusieurs reprises pour plus de 100 propriétaires.

Nous proposons un suivi du paiement sur une période de 18 mois à nos clients pour un honoraire forfaitaire.