juin 1

BELAMBRA : Désignation d’un expert pour calculer la valeur locative d’une résidence de tourisme

En date du 1er juin 2016, le Tribunal de Grande Instance de NIMES a accepté que la mission d’un expert qu’il avait mandaté pour estimer la valeur locative d’une résidence de tourisme ne soit pas limitée à un calcul sur la valeur locative mais étendue à un calcul sur une méthode dite « par comparaison ».

En effet, les gestionnaires qui souhaitent en cours de bail réduire les loyers qui ont fortement augmentés en raison de l’indexation prévue dans le contrat demandent au juge des loyers de réviser le loyer sur le fondement de l’article L145-39 du code de Commerce.

Cela passe très régulièrement par la désignation d’un expert pour calculer la valeur locative du bien.

Dans le cas d’une résidence de tourisme les gestionnaires demandent à ce que la valeur locative soit calculée sur la méthode hôtelière qui fixe le loyer entre 30 et 35 % du chiffre d’affaires réalisé sur la résidence.

Cette méthode est très désavantageuse pour les propriétaires.

C’est ce qu’à demandé la société BELAMBRA.

Le juge, à notre demande, a accepté que la mission de l’expert porte aussi sur la méthode de comparaison qui est plus représentative de la réalité.

En effet, toutes les résidences de tourisme ont été montées sur le même modèle dont la rentabilité est basée sur le prix du bien immobilier.

Par conséquent la comparaison avec d’autres résidences identiques permet d’obtenir un loyer équivalent à celui d’origine et donc plus intéressant pour les investisseurs.

La décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de NIMES a par ailleurs choisi de conserver le loyer actuel comme loyer provisoire.

Si vous recevez un mémoire en demande devant le juge des loyers pour fixer votre loyer à la valeur locative à un montant plus faible que votre loyer actuel, il existe des moyens de se défendre utilement.

juillet 17

Nouveau réseau d’avocat à Marseille : Provence Avocats

Le Cabinet de Maître Benjamin AYOUN, avocat à Marseille, est fier d’intégrer le réseau nouveau réseau d’avocats présent à Marseille, Nimes, Arles, Marignanne, Aix-en-Provence : PROVENCE AVOCATS.

En plus de l’expertise particulière de notre cabinet en droit immobilier et construction, résidence de tourisme, optimisation patrimoniale et droit bancaire, nous aurons désormais l’opportunité de bénéficier de l’expertise et de l’expérience de confrères dans des domaines du droit spécifiques :

- Droit des affaires, cession de fonds de commerce : Maître Julien AYOUN du Barreau de Marseille
– Droit de la santé et accidents de la route : le cabinet LEXVOX de MARIGNANNE – Maître Patrice HUMBERT du Barreau d’Aix-en-Provence
– Droit de la famille et droit pénal : le cabinet LEXVOX d’ARLES – Maître Cédrine RAYBAUD du Barreau de TARASCON

L’évolution de la profession actuelle et de la société nous contraint en effet pour une meilleure réactivité et efficacité de nous diriger dans des domaines spécifiques du droit.

Vous pouvez découvrir ce réseau sur le site internet de PROVENCE AVOCATS ou sur la chaîne YOUTUBE du réseau https://www.youtube.com/channel/UCBYOfGg4NNhR9a8tce4obVA

juillet 13

Comment obtenir rapidement le recouvrement de ses loyers impayés ?

Depuis 2009 notre cabinet s’est fait une expérience très pointue dans le recouvrement des loyers impayés par les gestionnaires de résidences de tourisme dans toute la France.

https://youtu.be/XPag8b2qZ0g

Nous avons déjà obtenu des décisions importantes qui condamnent des gestionnaires dans toute la France. Appart’City, Park And Suites, Odalys, MMV éprouvent actuellement certaines difficultés pour honorer le paiement des loyers dans les temps.

Nous appliquons des méthodes rapides et adaptées à ce contentieux. Nous assignons en référé et pratiquons des saisies des sommes dues auprès des tours opérateurs qui doivent des sommes au gestionnaire indélicat.

D’autre part, nos tarifs sont eux aussi adaptés. Ils sont forfaitaires et dégressifs en fonction du nombre de propriétaires que nous défendons dans la même résidence ou dans le même dossier.

Nous proposons un suivi du paiement des loyers pendant 18 mois qui s’adapte à la situation du gestionnaire. (assignation et mise en demeure, suivi de la procédure collective, recherche éventuelle d’un nouveau gestionnaire)

https://youtu.be/C8gyV0gXUSM

Vous pouvez tout à fait nous demander une proposition de service par courriel : avocats@cabinetayoun.com .

Un avocat uniquement affecté à ce contentieux et à ses particularités répondra à vous interrogations.

juillet 7

L’interdiction de calculer les intérêts et le TEG sur la base d’une année civile : nouvel épisode. (360 / 365 jours)

L’article L.313-2 du code de la Consommation contraint les banques à mentionner le Taux Effectif Global dans chacun des prêts consentis.

La base de calcul peut changer de façon importante le calcul de ce TEG.

La cour de cassation avait récemment interdit le calcul des intérêts sur la base d’une année 360 jours (Civ. 1ère, 19 juin 2013, n°12-16.651, FS P+B+I).

Si nous connaissions, sans trop de difficultés, les destinataires de cette interdiction (les consommateurs ou les non-professionnels), certains doutes pouvaient subsister sur la portée de cette interdiction.

Un arrêt du 17 juin 2015 (Civ. 1ère, 17 juin 2015, n°14-14.326, F-P+B) semble donner, dans le style rédactionnel si particulier des juges du quai de l’horloge, une précision d’importance sur les modalités d’application de la sanction de cette interdiction (nullité de la clause d’intérêt) :

« Vu l’article 1907 du code civil, ensemble les articles L. 313-1 et R. 313-1 du code de la consommation ;

Attendu que, pour rejeter la contestation fondée sur le calcul du taux conventionnel de crédit par référence à l’année bancaire de trois cent soixante jours, l’arrêt retient, d’une part, que si le taux effectif global doit être calculé sur une année civile, rien n’interdit aux parties de prévoir un taux conventionnel calculé sur une autre base, d’autre part, que le taux de la mensualité correspond bien au taux effectif global indiqué ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le taux conventionnel doit, comme le taux effectif global, être calculé sur la base de l’année civile dans tout acte de prêt consenti à un consommateur ou à un non-professionnel, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

En statuant ainsi, la Cour reprend la solution de l’arrêt du 19 juin 2013 selon laquelle un consommateur ou un non-professionnel ne peuvent consentir à une clause prévoyant un taux conventionnel ou un taux effectif global calculé sur une autre base que l’année civile.

La Cour semble surtout indiquer – et c’est l’apport principal de cet arrêt – que le fait que le taux de la mensualité corresponde bien au taux effectif global ne fait pas obstacle à l’annulation de la clause d’intérêt en raison du calcul du taux conventionnel de crédit par référence à l’année bancaire de 360 jours.

L’erreur de calcul est semble t-il indifférente, la seule référence à l’année bancaire entrainerait automatiquement l’annulation de la clause d’intérêt.

Amaury AYOUN
Doctorant

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