Depuis des années, les politiques tentent de revaloriser l’imposition foncière des ménages.

A l’occasion des 100 jours de François HOLLANDE à l’Elysée, la proposition n°83 consistant à inclure dans l’assiette de l’impôt sur le revenu les  » revenus fictifs  » que le propriétaire tire de sa résidence principale a émergée.

« de même que placer de l’argent sur un livret d’épargne génère un revenu (taux d’intérêt versé par la banque), acheter son logement principal rapporte un revenu fictif (le loyer qu’on n’a pas à payer). Et de même que les intérêts des placements, ces loyers fictifs devraient être imposés sur le revenu, après déduction des intérêts d’emprunt.« 

Un tel prélèvement engendrerait 5,5 milliards d’euros de recettes fiscales supplémentaires pour l’État.

Un article de mediapart soutient non sans mal que l’occupation de sa résidence principale constitue non pas un revenu fictif mais un revenu en nature imposable.

Cela est aussi imbécile que d’imposer l’usage de la voiture dont on est propriétaire alors que d’autres ont recours au leasing…

Le gouvernement, sur proposition du Conseil d’analyse économiques, souhaiterait en effet imposer les revenus en nature que constituent les services de logement produits grâce à ce bien payé ou pas !

L’économiste Clément CARBONNIER considère qu’il s’agit de « revenir sur un avantage fiscal dont ils bénéficient de facto« .

Pire encore, il serait dans les tuyaux d’imposer annuellement les propriétaires occupants leur résidence principale sur la plus-value estimée du bien.

En d’autres termes, en plus de supprimer l’exonération de la plus-value sur les résidences principales, celle-ci serait payée annuellement et avant même que le bien soit vendu pour la payer.

Une manière alternative de supprimer l’inégalité de traitement entre propriétaires-occupants et propriétaires-bailleurs serait :

– de réévaluer la taxe foncière sur la base de nouvelles valeurs locatives
– de déduire les loyers payés pour la résidence principale des revenus des contribuables non propriétaires

Les mesures d’imposition des revenus en nature ou fictifs issus de l’occupation de la résidence principale seront bien évidemment un frein à l’accès à la propriété pour les plus démunis.

Et comme d’habitude, une telle mesure ne causera de tort qu’aux classes de la population les moins au fait des niches fiscales (qui ne manqueront pas d’exister pour contourner cette imposition nouvelle).

La loi autorise à donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants. La propriété étant constituée de la nue-propriété et de l’usufruit, le cédant conservera l’usufruit du bien.
En d’autres termes les parents conserveront le droit de profiter du bien. Ils pourront y vivre, le louer et en tirer des revenus.
L’avantage de cette donation de nue-propriété est principalement patrimoniale et successorale.
En effet, outre une préparation de son vivant de sa succession, cela permet de profiter des abattements en vigueur au jour de la donation, calculés sur la valeur du bien au jour de la donation.
Plus on cède jeune la nue-propriété d’un bien dont on est propriétaire, plus la valeur de cette nue propriété est faible plus on peut donner de patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. (Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.)
Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Il est possible de renouveler l’opération dans le plafond des donations aux enfants dans l’intervalle prévu par la loi.
Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. L’usufruitier continuera à payer l’ISF sur la valeur totale du bien.
Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.
Il est tout a fait possible de mettre en place un démembrement sur un bien neuf, sur un bien existant ou sur des parts de SCI.
De nombreuses possibilités existent pour protéger son conjoint survivant ou pour réorganiser son patrimoine en profitant de cet avantage fiscal.

Par exemple, un couple âgé de moins de 60 ans ayant 3 enfants pourrait céder un capital immobilier de 1,38 millions d’euros en évitant les droits de donation. Opération qui pourra être renouvelée après une période de 15 ans.

Une étude personnalisée peut être faite par notre cabinet.

De jurisprudence constance, un mauvais calcul du TEG dans un emprunt offre à l’emprunteur la possibilité de demander l’annulation des intérêts de l’emprunt.

La procédure n’est pas compliquée.

Si de sérieux doutes existent sur le calcul du taux, il conviendra dans un premier temps, en référé, de solliciter la désignation d’un expert judiciaire pour qu’il calcule le taux réel.

Cette procédure a le double avantage d’être rapide et peu couteuse.

Si l’expertise conclue que le calcul du TEG de la banque est faux, l’emprunteur aura alors le choix soit de trouver une solution amiable avec la banque, soit d’assigner l’établissement bancaire pour obtenir la déchéance de l’ensemble des intérêts.

En d’autres termes, il est arrivé que des banques remboursent une partie de l’argent encaissée.

Nous restons à votre disponibilité pour faire une étude préalable de votre dossier et vous indiquer si une procédure est envisageable dans votre cas.

L’Article L.622-14 du Code de Commerce modifié le 9 décembre 2010 pose problème aux gestionnaires de résidences de tourisme indélicats.
Le preneur d’un bail commercial a toujours pu, s’il était en redressement judiciaire ou en sauvegarde demander à l’administrateur de résilier le bail.
Malheureusement, les exploitants de résidences hôtelières, de tourisme, étudiante ou EHPAD se servait de ce droit pour faire du chantage à leur bailleur en menaçant de résilier le bail si le bailleur n’acceptait pas de baisser les loyers.
Depuis l’adoption de l’Article L.622-14, le bailleur qui voit son bail résilié peut déclarer au passif des dommages et intérêts.
Le préjudice étant considéré par plusieurs experts judiciaires désignés par des Tribunaux de Commerce comme les loyers dus jusqu’à la date anniversaire du bail.
Les baux de résidences de tourisme étant de 9 années ferme, si le bail est résilié au bout de 3 ans, le passif de la société en cessation de paiement sera abyssal.
Cela a pour conséquence de rendre impossible un éventuel redressement de la société et la mise en place d’un plan d’apurement du passif.
La société RESITEL du groupe LAGRANGE semble en faire les frais, elle contesterait plus de 65 millions d’euros de passif et ne reconnaitrait devoir que 4 millions d’euros.
Les prochaines sociétés qui menacent leurs bailleurs de se mettre en redressement judiciaire et de mettre un terme au bail commercial n’ont qu’à bien se tenir.