Les principaux gestionnaires de Résidences de tourisme (ODALYS, BELAMBRA, APPART’CITY, RESIDE ETUDES, NEHO GROUP etc…) ont écrit à leurs bailleurs pour leur indiquer qu’ils ne paieront pas les loyers dus en raison de la force majeur.

Les gestionnaires se basent sur l’article 1218 du Code civil.

Ces gestionnaires considèrent que les mesures administratives de fermeture des résidences constituent des cas de force majeur et que leurs obligations de paiement des loyers sont suspendues. En d’autres termes les loyers cesseraient d’être dus pendant la période de confinement.

Or ce cas ne remplit pas les conditions cumulatives de la force majeur qui sont que l’événement doit être extérieur, imprévisible et irrésistible.

Les deux dernières conditions ne sont pas remplies.

En effet, la crise sanitaire n’est pas un événement imprévisible, il n’est pas imprévisible qu’un hôtel puisse être fermé pour des raisons sanitaires. C’est une risque commercial parfaitement normal, connu et que les grands groupes qui gèrent des centaines de résidence pouvaient prévoir. Il pouvait prévoir ce type de pertes d’exploitation au même titre qu’un incendie ou une pollution d’un hôtel à la légionellose.

De même, cette fermeture même si elle ne peut qu’à de très rares exceptions être contournées n’était pas irrésistible. De nombreux baux prévoient d’ailleurs que les gestionnaires s’assurent contre les pertes d’exploitation. Dans ces conditions le preneur devait s’assurer pour pouvoir faire face à ses charges en cas de fermeture.

Enfin, de nombreuses résidences hôtelières ne sont pas soumise à l’obligation de fermeture (cas des résidences d’habitation). Il faut regarder l’objet du bail.

Bien évidemment, il faut nuancer cela en indiquant que l’objectif n’est pas de couler le gestionnaire qui ne fait pas ou très peu de chiffre d’affaires pendant le confinement.

Néanmoins, la force majeur ne s’applique pas de manière automatique.

Nous pouvons parfaitement vous renseigner dans votre cas.

L’activité bancaire génère de nombreux frais pour les emprunteurs. Dans le domaine du crédit, une fonction d’information du coût total a notamment été attribuée au taux effectif global, lequel permet à l’emprunteur de connaître le coût de son crédit. Cette fonction d’information a une telle importance que les juridictions ont jugé utile de conditionner la validité des clauses d’intérêts à la mention puis à l’exactitude du TEG.

Néanmoins, la composition ou l’assiette du TEG telle qu’elle a été dessinée au gré des décisions de justice ne semble pas remplir aujourd’hui la fonction d’information destinée aux emprunteurs.

Au regard de la jurisprudence actuelle, il apparaît au moins clairement deux types de frais : les frais ayant clairement conditionné l’octroi du crédit (assurances obligatoires et garanties) et les frais générés par les « modalités d’exécution » du crédit (assurances « facultatives », assurance incendie, frais liés à la souscription d’un compte courant : frais de forçage, frais de fonctionnement de compte courant, frais d’intervention). Nous écarterons volontairement du débat les frais dossiers traditionnellement pris en compte en la matière, car intrinsèquement liés à la réalisation du crédit.

En effet, l’article L. 313-1 du code de la consommation dispose que : « Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels. »

Les débats portant sur l’assiette sont donc systématiquement les mêmes : quels frais conditionnent l’octroi du crédit et comment les différencier des modalités d’exécution du crédit.

Certaines décisions, ont par exemple refusé d’inclure des frais annuels de fonctionnement de comptes courants, pourtant d’origines contractuelles. Bien souvent la conclusion du contrat de prêt est subordonné à une domiciliation bancaire chez le prêteur: l’emprunteur ne peut que supporter ces frais de fonctionnement. Pourtant les juridictions considèrent souvent que ces frais sont liés au fonctionnement du compte et non à celui du crédit, ils ne peuvent donc intégrer le TEG. Or, s’il n’y avait pas eu de crédit, le compte n’existerait pas …

Autre exemple : Les assurances-incendie, parfois obligatoires et figurant dans les conditions générales du prêt sont aujourd’hui systématiquement exclues du TEG.

Sous prétextes que ces frais trouvent leurs origines dans les conditions générales du crédit ou que la non réalisation de l’obligation qu’ils rémunèrent est sanctionnée par la déchéance du prêt ou par une clause pénale, ils ne peuvent pas intégrer le TEG car le prêt sera conclu qu’ils soient payés ou non.

En fin de compte, la jurisprudence actuelle ne reflète pas suffisamment la charge réelle des crédits.

Sous réserve de leurs déterminabilités, les frais générés par les modalités d’exécution du crédit devraient intégrer le TEG. Après tout ils sont l’objet de la négociation entre les parties !

Les contrats de crédit étant des contrats d’adhésion, il est impératif de ré-examiner la fonction d’information du TEG sous le prisme d’un consentement réel du consommateur qui ne comprend pas nécessairement la portée des obligations (figurant aux conditions générales) par lesquelles il est lié.

Au regard du déséquilibre entre les établissements bancaires et les emprunteurs, aux yeux de ces derniers, ces modalités d’exécution ont bien conditionné l’octroi du crédit.

Depuis 2009 notre cabinet s’est fait une expérience très pointue dans le recouvrement des loyers impayés par les gestionnaires de résidences de tourisme dans toute la France.

https://youtu.be/XPag8b2qZ0g

Nous avons déjà obtenu des décisions importantes qui condamnent des gestionnaires dans toute la France. Appart’City, Park And Suites, Odalys, MMV éprouvent actuellement certaines difficultés pour honorer le paiement des loyers dans les temps.

Nous appliquons des méthodes rapides et adaptées à ce contentieux. Nous assignons en référé et pratiquons des saisies des sommes dues auprès des tours opérateurs qui doivent des sommes au gestionnaire indélicat.

D’autre part, nos tarifs sont eux aussi adaptés. Ils sont forfaitaires et dégressifs en fonction du nombre de propriétaires que nous défendons dans la même résidence ou dans le même dossier.

Nous proposons un suivi du paiement des loyers pendant 18 mois qui s’adapte à la situation du gestionnaire. (assignation et mise en demeure, suivi de la procédure collective, recherche éventuelle d’un nouveau gestionnaire)

https://youtu.be/C8gyV0gXUSM

Vous pouvez tout à fait nous demander une proposition de service par courriel : avocats@cabinetayoun.com .

Un avocat uniquement affecté à ce contentieux et à ses particularités répondra à vous interrogations.

L’article L.313-2 du code de la Consommation contraint les banques à mentionner le Taux Effectif Global dans chacun des prêts consentis.

La base de calcul peut changer de façon importante le calcul de ce TEG.

La cour de cassation avait récemment interdit le calcul des intérêts sur la base d’une année 360 jours (Civ. 1ère, 19 juin 2013, n°12-16.651, FS P+B+I).

Si nous connaissions, sans trop de difficultés, les destinataires de cette interdiction (les consommateurs ou les non-professionnels), certains doutes pouvaient subsister sur la portée de cette interdiction.

Un arrêt du 17 juin 2015 (Civ. 1ère, 17 juin 2015, n°14-14.326, F-P+B) semble donner, dans le style rédactionnel si particulier des juges du quai de l’horloge, une précision d’importance sur les modalités d’application de la sanction de cette interdiction (nullité de la clause d’intérêt) :

« Vu l’article 1907 du code civil, ensemble les articles L. 313-1 et R. 313-1 du code de la consommation ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le taux conventionnel doit, comme le taux effectif global, être calculé sur la base de l’année civile dans tout acte de prêt consenti à un consommateur ou à un non-professionnel, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

En statuant ainsi, la Cour reprend la solution de l’arrêt du 19 juin 2013 selon laquelle un consommateur ou un non-professionnel ne peuvent consentir à une clause prévoyant un taux conventionnel ou un taux effectif global calculé sur une autre base que l’année civile.

La Cour semble surtout indiquer – et c’est l’apport principal de cet arrêt – que le fait que le taux de la mensualité corresponde bien au taux effectif global ne fait pas obstacle à l’annulation de la clause d’intérêt en raison du calcul du taux conventionnel de crédit par référence à l’année bancaire de 360 jours.

L’erreur de calcul est semble t-il indifférente, la seule référence à l’année bancaire entrainerait automatiquement l’annulation de la clause d’intérêt.

Amaury AYOUN
Doctorant