avril 16

Les gestionnaires de Résidences de Tourisme mettent en avant la force majeur

Les principaux gestionnaires de Résidences de tourisme (ODALYS, BELAMBRA, APPART’CITY, RESIDE ETUDES, NEHO GROUP etc…) ont écrit à leurs bailleurs pour leur indiquer qu’ils ne paieront pas les loyers dus en raison de la force majeur.

Les gestionnaires se basent sur l’article 1218 du Code civil.

Ces gestionnaires considèrent que les mesures administratives de fermeture des résidences constituent des cas de force majeur et que leurs obligations de paiement des loyers sont suspendues. En d’autres termes les loyers cesseraient d’être dus pendant la période de confinement.

Or ce cas ne remplit pas les conditions cumulatives de la force majeur qui sont que l’événement doit être extérieur, imprévisible et irrésistible.

Les deux dernières conditions ne sont pas remplies.

En effet, la crise sanitaire n’est pas un événement imprévisible, il n’est pas imprévisible qu’un hôtel puisse être fermé pour des raisons sanitaires. C’est une risque commercial parfaitement normal, connu et que les grands groupes qui gèrent des centaines de résidence pouvaient prévoir. Il pouvait prévoir ce type de pertes d’exploitation au même titre qu’un incendie ou une pollution d’un hôtel à la légionellose.

De même, cette fermeture même si elle ne peut qu’à de très rares exceptions être contournées n’était pas irrésistible. De nombreux baux prévoient d’ailleurs que les gestionnaires s’assurent contre les pertes d’exploitation. Dans ces conditions le preneur devait s’assurer pour pouvoir faire face à ses charges en cas de fermeture.

Enfin, de nombreuses résidences hôtelières ne sont pas soumise à l’obligation de fermeture (cas des résidences d’habitation). Il faut regarder l’objet du bail.

Bien évidemment, il faut nuancer cela en indiquant que l’objectif n’est pas de couler le gestionnaire qui ne fait pas ou très peu de chiffre d’affaires pendant le confinement.

Néanmoins, la force majeur ne s’applique pas de manière automatique.

Nous pouvons parfaitement vous renseigner dans votre cas.

juin 1

BELAMBRA : Désignation d’un expert pour calculer la valeur locative d’une résidence de tourisme

En date du 1er juin 2016, le Tribunal de Grande Instance de NIMES a accepté que la mission d’un expert qu’il avait mandaté pour estimer la valeur locative d’une résidence de tourisme ne soit pas limitée à un calcul sur la valeur locative mais étendue à un calcul sur une méthode dite « par comparaison ».

En effet, les gestionnaires qui souhaitent en cours de bail réduire les loyers qui ont fortement augmentés en raison de l’indexation prévue dans le contrat demandent au juge des loyers de réviser le loyer sur le fondement de l’article L145-39 du code de Commerce.

Cela passe très régulièrement par la désignation d’un expert pour calculer la valeur locative du bien.

Dans le cas d’une résidence de tourisme les gestionnaires demandent à ce que la valeur locative soit calculée sur la méthode hôtelière qui fixe le loyer entre 30 et 35 % du chiffre d’affaires réalisé sur la résidence.

Cette méthode est très désavantageuse pour les propriétaires.

C’est ce qu’à demandé la société BELAMBRA.

Le juge, à notre demande, a accepté que la mission de l’expert porte aussi sur la méthode de comparaison qui est plus représentative de la réalité.

En effet, toutes les résidences de tourisme ont été montées sur le même modèle dont la rentabilité est basée sur le prix du bien immobilier.

Par conséquent la comparaison avec d’autres résidences identiques permet d’obtenir un loyer équivalent à celui d’origine et donc plus intéressant pour les investisseurs.

La décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de NIMES a par ailleurs choisi de conserver le loyer actuel comme loyer provisoire.

Si vous recevez un mémoire en demande devant le juge des loyers pour fixer votre loyer à la valeur locative à un montant plus faible que votre loyer actuel, il existe des moyens de se défendre utilement.

juillet 13

Comment obtenir rapidement le recouvrement de ses loyers impayés ?

Depuis 2009 notre cabinet s’est fait une expérience très pointue dans le recouvrement des loyers impayés par les gestionnaires de résidences de tourisme dans toute la France.

https://youtu.be/XPag8b2qZ0g

Nous avons déjà obtenu des décisions importantes qui condamnent des gestionnaires dans toute la France. Appart’City, Park And Suites, Odalys, MMV éprouvent actuellement certaines difficultés pour honorer le paiement des loyers dans les temps.

Nous appliquons des méthodes rapides et adaptées à ce contentieux. Nous assignons en référé et pratiquons des saisies des sommes dues auprès des tours opérateurs qui doivent des sommes au gestionnaire indélicat.

D’autre part, nos tarifs sont eux aussi adaptés. Ils sont forfaitaires et dégressifs en fonction du nombre de propriétaires que nous défendons dans la même résidence ou dans le même dossier.

Nous proposons un suivi du paiement des loyers pendant 18 mois qui s’adapte à la situation du gestionnaire. (assignation et mise en demeure, suivi de la procédure collective, recherche éventuelle d’un nouveau gestionnaire)

https://youtu.be/C8gyV0gXUSM

Vous pouvez tout à fait nous demander une proposition de service par courriel : avocats@cabinetayoun.com .

Un avocat uniquement affecté à ce contentieux et à ses particularités répondra à vous interrogations.

mars 28

APPART’CITY convoque les présidents des conseils syndicaux de ses résidences pour annoncer des baisses de loyer…

Les dirigeant d’APPART CITY ont organisé une réunion au Bourget le samedi 28 Mars dernier regroupant les copropriétaires représentant 90 résidences Appart City / Park and Suites.

Etaient notamment présents :

• Pierre Denizet – Président du Directoire
• Edouard Bon – Directeur Général
• Marie Hélène Collet – Directrice du Patrimoine / Relation Copropriétaire
• Différents directeurs
• Madame Gargoulaud – syndic ASGS

Outre la volonté de présenter le groupe APPART’CITY – PARK AND SUITES sous ses meilleurs aspects, il a été question des retards de loyers.

APPART’CITY n’a reconnu que 3 à 6 mois de retard alors qu’à cette époque plusieurs résidences souffraient encore de 6 à 9 mois de retard.

Pierre Denizet confirme travailler sur la recherche d’un financement (bancaire ou nouvel actionnaire) pour financer le besoin en fonds de roulement.

Il a été aussi indiqué qu’une baisse des loyers de 35 % en moyenne et que l’effort de révision des loyers serait fait résidence par résidence au moment du renouvellement du bail. Cela présage un avenir mouvementé pour les propriétaires qui ont investis dans les résidences exploitées par APPART CITY.

12 résidences seront en renouvellement de bail en 2015 ce qui représente 1270 baux.

Le rapport entre les loyers et charges de copropriété acquittés par le preneur à bail par rapport au Chiffre d’affaires est aujourd’hui de 47% du CA.

Pierre Denizet indique qu’il ne se sent pas responsable pour les résidences construites où commencées avant son arrivée à la direction dans des zones avec peu de potentiel. Et que dans ce cas le montant du loyer doit s’ajuster en fonction des réalités économiques.

Pierre Denizet précise qu’il n’y a aucun lien entre la nouvelle société APPART’CITY et les activités de promotion immobilière liées à son actionnaire majoritaire.

Un plan de développement de APPART’CITY prévoit l’ouverture de nouvelles résidences pour passer à 150 à horizon 5 ans et la construction de nouvelles résidences via un promoteur externe.

L’ effort demandé aux copropriétaires à l’occasion du renouvellement de bail sera :
– Travaux de rénovation à la charge des propriétaires (entre 3000 et 6000 € HT pour un T1)
– Baisse des loyers pour les résidences « non rentables »
– Mise en place d’un loyer variable
– Changement de mode d’indexation des loyers (abandon de l’ICC)

Pierre Denizet rappelle la différence d’approche entre P&S et DVS APPART’CITY qui avait mis en place un système de syndic intégré alors que P&S se reposait sur des syndics locaux par résidence.

Il affirme sa préférence pour un syndic intégré afin de faciliter pour l’exploitant la résolution des problèmes de la copropriété (réactivité) et menace par ailleurs qu’une partie des contrats qui sont actuellement au nom de l’exploitant passerait au nom de la copropriété en cas de changement de syndic et donne l’exemple de Rennes Beauregard qui n’a pas renouvelé ASGS

Pierre Denizet s’engage à ce que les résultats 2013 et 2014 soient communiqués pour toutes les résidences une fois que les comptes 2014 seront disponibles.

Il est fait référence aux détecteurs de fumée qui ont été installés dans les parties privatives sans information préalable des copropriétaires et qui sont facturé 66 TTC (à imputer sur le versement du T4). La direction reconnait ne pas avoir informé les copropriétaires et prend l’engagement de communiquer à chaque copropriétaire un certificat de pose et une facture.

APPART’CITY promet de renouveler cette réunion annuellement et d’être présente à toutes les Assemblée Générale de copropriété.

Entre-temps, espérons que les loyers soient payés régulièrement.