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LES PSEUDOS « EXPERTS » EN TAUX EFFECTIF GLOBAL

LES  PSEUDOS « EXPERTS » EN TAUX EFFECTIF GLOBAL

« Idem est non esse et non probari ». Il revient au même de ne pas être ou de ne pas être prouvé. Le calcul du T.E.G. n’est pas simple. Les résultats mathématiques sont des faits juridiques dont la preuve est libre. La détermination – le calcul et la composition – du T.E.G. obéit à des règles très précises. Celui qui prétend avoir décelé une irrégularité doit concilier ces deux approches : prouver des faits mathématiques et justifier ces faits mathématiques par des justifications juridiques.

Bien souvent, l’emprunteur ou l’analyste financier qu’il a mandaté, se contentent de « calculer » le T.E.G. sans même réfléchir à sa composition : pour eux, il suffit d’introduire des données dans un logiciel sans envisager les nombreuses questions que posent la détermination du taux effectif global.

Il faut toutefois comprendre que ceux-ci sont convaincus à tort que 70 % des contrats de crédit comportent des irrégularités. Si le taux trouvé est différent de celui annoncé, l’emprunteur et son analyste vont immédiatement conclure à l’irrégularité. Une différence de résultat entre le taux annoncé et le taux recalculé ne suffit pas à elle seule à rapporter la preuve d’une irrégularité (F. LUCET, « L’illusion mathématique », D. 1995, p. 231 : « Calculer n’est pas raisonner et, encore moins, inventer. Est-il besoin de rappeler ici que, d’une façon générale, un résultat chiffré n’est jamais une solution ? Travailler sur chiffres, c’est réduire nécessairement un patrimoine à un ensemble d’éléments divisibles, liquides, fongibles, exigibles et transmissibles. »)

De nombreux litiges pendants devant les juridictions ne reposent sur rien car ils n’ont pas été préparés en amont. D’ailleurs, à y regarder de plus près, plus les contrats sont récents, moins ils présentent d’irrégularités. Le contentieux du T.E.G., animé par l’effet d’aubaine, a eu un effet prophylactique sur le contenu des contrats de crédits dont la rédaction s’est nettement améliorée au cours des vingt dernières années. Abstraction faite de la recherche d’une irrégularité formelle, le calcul du T.E.G. nécessite une certaine expérience : même si de nombreux tableurs, logiciels et leurs notices sont librement accessibles sur internet et facilitent la détermination du T.E.G., il est absolument essentiel de s’intéresser à l’économie de l’opération réalisée. Pour cela il est nécessaire de connaître et comprendre les différentes opérations de crédits. Combien de fois a t-on pu lire des études financières dans lesquelles les « analystes » avaient confondu le capital prêté et le coût de l’opération, financée en partie par le crédit ? Une défense axée sur le discrédit et la critique s’est donc révélée particulièrement efficace dans la mesure où les juges ne sont pas particulièrement qualifiés pour apprécier la pertinence des arguments mathématiques, parfois totalement fantaisistes, qui sont exposés par les parties.

L’analyse de TEG est une expertise officieuse

La preuve des faits juridiques est libre. La disposition de l’article 1363 du Code civil, « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même », consacrée par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 confirme le champ de la sentence « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même » dont on se demandait, à juste titre si elle ne se cantonnait pas seulement à la preuve littérale parfaite (C. MOULY-GUILLEMAUD, « La sentence “nul ne peut se constituer de preuve à soi-même“ ou le droit de la preuve à l’épreuve de l’unilatéralisme », RTD Civ. 2007, p. 253 s., spéc. n°3. ; La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait considéré que le « principe selon lequel nul ne peut se faire de preuve à soi-même » était « inapplicable à la preuve des faits juridiques » (Civ. 3ème, 3 mars 2010, n°08-21.056 et n°08-21.057 ; Bull. civ. III, n° 52)).

Les expertises amiables ou officieuses sont «les deux cas de mesures d’instruction exécutées, avant ou après la naissance d’un litige, par un technicien mandaté, non pas par le juge, mais par toutes les parties intéressées (expertise amiable) ou par certaines parties seulement ou, même, par une seule partie (expertise officieuse) » (T. MOUSSA, « L’expertise judiciaire et l’expertise amiable au regard du principe de contradiction », BICC 2004, hors-série, n°3, p. 51). Les analyses de T.E.G., sont donc des expertises « officieuses », par opposition aux expertises « judiciaires », et épousent le même régime que les expertises amiables.

Dans le cadre d’un procès, ces expertises peuvent être produites en justice et doivent être communiquées aux parties. L’expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu’elle a été soumise à la libre discussion des parties, bien que les opérations d’expertise n’aient pas été réalisées contradictoirement (Civ. 1ère, 13 avr. 1999, n°96-19.733 ; Bull. civ. I, n° 134, p. 87 ; Civ. 1ère, 24 sept. 2002, n°01-10.739 ; Bull. civ. I, n° 220, p. 169 ; Civ. 1ère, 11 mars 2003, n°01-01.430 ; Bull. civ. I, n° 70, p. 53 ; Pour une étude de T.E.G. voy. par exemple : CA Versailles. 16ème Ch., 7 mai 2015, RG n°14/09083 :« il convient, tout d’abord, de constater que ce rapport, établi de façon non contradictoire, émane d’un cabinet de conseil d’entreprise et d’analyses en mathématiques financières, saisi à la demande des époux X… ; (…) il ne constitue pas une expertise judiciaire mais a été produit aux débats et soumis à l’appréciation de l’ensemble des parties ; que le principe du contradictoire ayant été respecté, il n’y a pas lieu de le rejeter des débats ainsi que cela est sollicité à tort par la Caisse d’Epargne ; »).

La discussion relative au débat contradictoire, parfois évoqué par les prêteurs, au moment de la réalisation de l’analyse du taux est insensée. De nombreux avocats peuvent aujourd’hui réaliser leur démonstration s’en avoir recours à un tiers, analyste financier, et intégrer directement leurs calculs dans leurs assignations et conclusions. Reprocherait-on à un avocat qui additionnerait le montant des créances impayées d’avoir réalisé ces opérations sans respecter le contradictoire ? Assurément non. Il importe peu que ces calculs figurent dans une pièce ou dans les écritures judiciaires

Pour autant, si la preuve au moyen d’une expertise officieuse est parfaitement recevable, la plupart du temps leur contenu laisse à désirer.

Amateurisme sur le marché des T.E.G.

Fréquemment, certains avocats défendent une action fondée sur les éléments d’une analyse financière laconique. D’ailleurs de nombreux « experts » se contentent de ne donner que le résultat, et pas le détail du calcul. Les choix opérés sont rarement justifiés par des raisonnements juridiques ou par des décisions de justice (À propos d’un logiciel commandé par une société d’analyse financière impropre à calculer le taux effectif global : CA Nîmes, 2 avr. 2015, 2e ch. com., sect. B, RG n°14/01623 ; voy. encore par exemple : CA Bastia, 24 juill. 2013, n°11/01017 ; LEDB 2013, 1er oct., n°9, p. 6, obs. R. Routier : « Contrairement à ce que prétend la société sur le seul fondement d’une étude qu’elle a commandée, les commissions de plus fort découvert et les commissions d’intervention (frais prélevés à l’occasion de chaque opération effectuée au-delà du découvert autorisé) ont bien été intégrées dans le TEG indiqué sur les tickets d’agios. »). Dans ce cas, le juge est fondé à mettre en évidence les insuffisances de l’analyse : une suite de chiffres sans explications ou sans aucun sens ne permettra jamais d’emporter la conviction d’un juge … L’avocat sera souvent contraint de combler cette carence dans ses écritures.

Certains de ces avocats, ignorant les subtilités mathématiques du taux effectif global deviennent sans le savoir, les avocats de causes perdues. Il n’est pas rare, et souvent très fréquent, que la prétendue irrégularité décelée par l’officine n’en soit pas une. Une étude réalisée par l’association UFC Que choisir démontrait en effet que parmi sept offres d’expertise de taux effectif global de crédit immobilier proposées sur internet, seulement l’une d’entre elles satisfaisait aux critères de qualité attendus pour ces services : curriculum vitae de l’équipe « d’experts », précision de l’analyse juridique et mathématique, coût raisonnable de la prestation (E. OUDIN, « Des “expertiseurs“ peu convaincants », Que choisir, févr. 2016, n°544, p. 56 et s.). Un très grand amateurisme règne sur « le marché du T.E.G. ».

Dans ces circonstances, il n’est pas rare de rencontrer des analyses financières totalement erronés.

Notre cabinet est fréquemment sollicité par des emprunteurs qui entendent introduire un procès sur le fondement une analyse de T.E.G. inexacte (et qui leur a coûté une fortune). Le nombre d’analyse concluant à l’irrégularité, alors que le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit est parfaitement régulier, est tout bonnement incroyable. Si leurs analyses sont inexactes, « ces experts » engagent leur responsabilité.

Un conseil : faites analyser votre analyse de T.E.G. par un avocat qui ne travaille pas avec l’expert avant tout procès.

juillet 13

Comment obtenir rapidement le recouvrement de ses loyers impayés ?

Depuis 2009 notre cabinet s’est fait une expérience très pointue dans le recouvrement des loyers impayés par les gestionnaires de résidences de tourisme dans toute la France.

https://youtu.be/XPag8b2qZ0g

Nous avons déjà obtenu des décisions importantes qui condamnent des gestionnaires dans toute la France. Appart’City, Park And Suites, Odalys, MMV éprouvent actuellement certaines difficultés pour honorer le paiement des loyers dans les temps.

Nous appliquons des méthodes rapides et adaptées à ce contentieux. Nous assignons en référé et pratiquons des saisies des sommes dues auprès des tours opérateurs qui doivent des sommes au gestionnaire indélicat.

D’autre part, nos tarifs sont eux aussi adaptés. Ils sont forfaitaires et dégressifs en fonction du nombre de propriétaires que nous défendons dans la même résidence ou dans le même dossier.

Nous proposons un suivi du paiement des loyers pendant 18 mois qui s’adapte à la situation du gestionnaire. (assignation et mise en demeure, suivi de la procédure collective, recherche éventuelle d’un nouveau gestionnaire)

https://youtu.be/C8gyV0gXUSM

Vous pouvez tout à fait nous demander une proposition de service par courriel : avocats@cabinetayoun.com .

Un avocat uniquement affecté à ce contentieux et à ses particularités répondra à vous interrogations.

mars 28

APPART’CITY convoque les présidents des conseils syndicaux de ses résidences pour annoncer des baisses de loyer…

Les dirigeant d’APPART CITY ont organisé une réunion au Bourget le samedi 28 Mars dernier regroupant les copropriétaires représentant 90 résidences Appart City / Park and Suites.

Etaient notamment présents :

• Pierre Denizet – Président du Directoire
• Edouard Bon – Directeur Général
• Marie Hélène Collet – Directrice du Patrimoine / Relation Copropriétaire
• Différents directeurs
• Madame Gargoulaud – syndic ASGS

Outre la volonté de présenter le groupe APPART’CITY – PARK AND SUITES sous ses meilleurs aspects, il a été question des retards de loyers.

APPART’CITY n’a reconnu que 3 à 6 mois de retard alors qu’à cette époque plusieurs résidences souffraient encore de 6 à 9 mois de retard.

Pierre Denizet confirme travailler sur la recherche d’un financement (bancaire ou nouvel actionnaire) pour financer le besoin en fonds de roulement.

Il a été aussi indiqué qu’une baisse des loyers de 35 % en moyenne et que l’effort de révision des loyers serait fait résidence par résidence au moment du renouvellement du bail. Cela présage un avenir mouvementé pour les propriétaires qui ont investis dans les résidences exploitées par APPART CITY.

12 résidences seront en renouvellement de bail en 2015 ce qui représente 1270 baux.

Le rapport entre les loyers et charges de copropriété acquittés par le preneur à bail par rapport au Chiffre d’affaires est aujourd’hui de 47% du CA.

Pierre Denizet indique qu’il ne se sent pas responsable pour les résidences construites où commencées avant son arrivée à la direction dans des zones avec peu de potentiel. Et que dans ce cas le montant du loyer doit s’ajuster en fonction des réalités économiques.

Pierre Denizet précise qu’il n’y a aucun lien entre la nouvelle société APPART’CITY et les activités de promotion immobilière liées à son actionnaire majoritaire.

Un plan de développement de APPART’CITY prévoit l’ouverture de nouvelles résidences pour passer à 150 à horizon 5 ans et la construction de nouvelles résidences via un promoteur externe.

L’ effort demandé aux copropriétaires à l’occasion du renouvellement de bail sera :
– Travaux de rénovation à la charge des propriétaires (entre 3000 et 6000 € HT pour un T1)
– Baisse des loyers pour les résidences « non rentables »
– Mise en place d’un loyer variable
– Changement de mode d’indexation des loyers (abandon de l’ICC)

Pierre Denizet rappelle la différence d’approche entre P&S et DVS APPART’CITY qui avait mis en place un système de syndic intégré alors que P&S se reposait sur des syndics locaux par résidence.

Il affirme sa préférence pour un syndic intégré afin de faciliter pour l’exploitant la résolution des problèmes de la copropriété (réactivité) et menace par ailleurs qu’une partie des contrats qui sont actuellement au nom de l’exploitant passerait au nom de la copropriété en cas de changement de syndic et donne l’exemple de Rennes Beauregard qui n’a pas renouvelé ASGS

Pierre Denizet s’engage à ce que les résultats 2013 et 2014 soient communiqués pour toutes les résidences une fois que les comptes 2014 seront disponibles.

Il est fait référence aux détecteurs de fumée qui ont été installés dans les parties privatives sans information préalable des copropriétaires et qui sont facturé 66 TTC (à imputer sur le versement du T4). La direction reconnait ne pas avoir informé les copropriétaires et prend l’engagement de communiquer à chaque copropriétaire un certificat de pose et une facture.

APPART’CITY promet de renouveler cette réunion annuellement et d’être présente à toutes les Assemblée Générale de copropriété.

Entre-temps, espérons que les loyers soient payés régulièrement.

novembre 6

Baux commerciaux : Nouvelle liste des charges non imputables aux locataires

Un nouveau décret vient encore bouleverser les relations contractuelles entre bailleurs et preneurs de baux commerciaux.

La liberté contractuelle qui était de mise a totalement disparue dans l’imputation des charges aux locataires.

- La Taxe foncière ainsi que les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent toujours être conventionnellement imputées aux locataires (exemple taxe d’ordure ménagère). Les autres impôts ne peuvent pas être imputés au preneur.

- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputées aux preneur.

Idem pour les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Le bailleur devra prendre en charge les travaux dit de mise en conformité et de vétusté dès lors qu’ils relèvent de l’article 606. En d’autres termes il existait deux types de travaux, maintenant il en existe trois :

- Travaux de grosses réparations de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté relevant de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté imputables aux locataires

Les mises en conformité concernent les installations électriques, des dispositifs incendies, mais aussi éventuellement celles de la loi entrant en application au 1er janvier 2015 concernant l’accès au personnes à mobilité réduite.

Au titre de l’article 606 du code civil qui date de 1804, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entière. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien…

Comment concilier les mises en conformité avec l’article 606 ? En principe le champs de grosses réparations ne devrait pas être modifié mais nous allons nous heurter à de nombreux contentieux engagés par des locataires qui souhaiteront ne pas se voir imputer les mises en conformités et vétustés de toutes natures.

- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent plus être facturés preneur. Certains gestionnaires de résidences de tourisme comme la société DG Résidences avaient décidés à tort de facturer des honoraires de gestion et de les déduire des factures et du paiement des loyers. Ce qui n’est pas possible pour le bailleur, ne l’est pas non plus pour le preneur.

Les dispositions du Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre.

« Art. R. 145-35. – Ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

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