novembre 6

Baux commerciaux : Congé par lettre recommandée

Le code de commerce a été modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dont le décret d’application est intervenu le 5 novembre 2014.

Les textes prévoient que le congé qui devait être donné par acte extra judiciaire (pli d’huissier) peut désormais être donné par lettre recommandée.

Outre le coût bien moins important pour le bailleur qui souhaite mettre fin au bail, ces dispositions rendent plus facile la démarche.

La date du congé sera celle de la première présentation de la lettre au preneur.

« Art. R. 145-1-1. – Lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.« 

Si les délais sont courts, il conviendra de demander à un huissier de remettre la lettre en main propre pour être certain de ne pas avoir dépassé le délai.

De plus, la poste ne garantie pas le contenu de votre lettre et un preneur de mauvaise foi pourra indiquer qu’il n’a pas reçu dans l’enveloppe le congé dont vous vous prévalez ou bien que l’enveloppe était vide…

C’est pourquoi, il nous semble dangereux de délivrer le congé d’un bail commercial par lettre recommandée.

De surcroit, le formaliste d’un congé nécessite des connaissances techniques importantes : Doit-on proposer un renouvellement, à quel montant, dans quelles formes, dans quelles conditions proposer une indemnité d’éviction et quels arguments peuvent permettre de ne pas en proposer une.

novembre 4

Baux d’habitation : Attention aux nouvelles obligations nées de la loi ALLUR

La loi ALLUR apporte plus de changement au statut des baux d’habitation que la loi de 1989.

Baux d’habitation nue :

De nombreux changements, modifie de nombreux points essentiels du contrat comme le préavis, la fixation du prix, l’indexation, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le cautionnement.

Le bail d’habitation devra revêtir la forme d’un contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat.

Il doit comprendre :

- le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à l’encadrement des loyers pour les zones tendues.
– le montant et la date de versement dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
– la nature et le montant des travaux effectuées dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.

La révision du loyer est désormais soumises à des contraintes de temps rigoureuses et à une double condition :

- Le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
– La révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande

En d’autres terme, le bailleur doit se hater de demander la révision et si possible en conservant la preuve de l’indexation, c’est à dire en envoyant la révision par courrier recommandé au preneur.

Par ailleurs, le choix du preneur par le bailleur ou l’agence immobilière en charge de la gestion est soumise à des conditions strictes en ce qui concerne d’éventuelles discriminations ou les papiers que le preneur est autorisé à demander au candidat preneur.

La liste des documents autorisés est désormais fixée par décret. De même, les honoraires auxquels peuvent prétendre les agences immobilières sont plafonnées selon la zone sur laquelle se situe le bien.

Le non respects de certaines obligations peuvent faire encourir des sanctions pénales au bailleur indélicat.

Enfin, le preneur qui signe un bail qui ne respecte pas ces dispositions peut contraindre le bailleur à modifier le bail pendant une période d’un an.

Baux d’habitation meublée :

Les locations meublées sont elles aussi soumises à de nombreuses interdictions et nouvelles règles.

Les baux de locations meublées devront désormais aussi respecter le formalisme d’un modèle de contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat. Les locations meublées devront comporter une liste d’éléments fixée par décret.

Etonnamment, le bailleur peut décider unilatéralement de modifier les conditions y compris financières du bail meublé trois mois avant son terme alors que les conditions pour donner congé sont devenues draconienne est se rapproche désormais de celle des baux d’habitation.

Enfin un nouvel alinéa ajouté à l’article L631-7 du CCH, dispose que le fait de louer un local meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur. L’habitation principale qui est définie comme le logement occupé au moins huit mois par ans.

Cela implique par conséquent une demande en mairie…

Il serait sage dans un premier temps de faire appel à un spécialiste pour rédiger vos baux.

De même, si vos biens sont gérés en agence, un petit inventaire de vos relations contractuelles serait le bienvenu.