novembre 4

Obtenir la résiliation d’un bail commercial dans une résidence de services pour changer de gestionnaire.

L’alternative au commandement de payer :

Le statut des baux commerciaux contraint le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation d’un bail signé avec un gestionnaire qui ne paye pas ses loyers à délivrer à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier.

A l’échelle d’une résidence des services, si l’on veut résilier l’ensemble des baux pour changer de gestionnaire, cette formalité a un coût de l’ordre de 9.000 € à plus de 15.000 €.

En effet, rien ne sert de résilier son seul bail si c’est pour que l’exploitant en place continue à gérer la résidence et que les services fiscaux vienne réclamer au propriétaire le remboursement des avantages fiscaux.

De plus, même en cas de non-paiement des loyers, le commandement de payer ne suffit pas pour que le bail soit résilié.

Il faut demander au juge des référés de constater cette résolution en respectant un délai d’un mois après avoir délivré le commandement. (Même si le bail prévoit le contraire…)

Cela permet aux gestionnaires indélicats de jouer avec les nerfs des propriétaires.

Il peut s’il est assigné en résolution du bail solliciter de nombreux renvois de l’affaire et payer l’arriéré de loyers à la dernière audience.

Dans ce genre de cas le juge accepte régulièrement de ne pas résilier le bail et les propriétaires repartent un nouveau cycle d’impayés.

Pire encore, en cas de placement du gestionnaire en redressement judiciaire ou en procédure de sauvegarde pendant la procédure de résiliation devant le Tribunal de Grande Instance et jusqu’au jour du délibéré, il ne sera plus possible d’obtenir la résiliation du bail, les loyers impayés seront portés au passif de la société et les propriétaires auront payés un acte d’huissier pour rien.

C’est pourquoi, dans ce type de procédure, l’expérience a démontré qu’il convenait d’assigner directement le gestionnaire en redressement judiciaire ou de procéder à des saisies conservatoires.

Soit l’exploitant paye pour ne pas être placé en redressement judiciaire et l’affaire s’arrête là, soit il est placé en redressement judiciaire, mais dans les deux cas, les propriétaires ne souffrent pas d’une longue carence de loyer préalable à une procédure collective (redressement judiciaire ou liquidation).

La résiliation dans le cadre d’un redressement judiciaire :

En cas de procédure collective, les propriétaires doivent agir très vite pour ne pas que le redressement judiciaire dure longtemps.

Les nouveaux loyers sont exigibles au jour de leur exigibilité contractuelle et il convient de mettre en demeure l’administrateur de payer ou à défaut de résilier le bail pour rendre sa liberté au créancier bailleur.

En effet, depuis la réforme de 2005, l’administrateur peut à tout moment résilier les baux et solliciter la liquidation de la société même pendant la période d’observation de 6 mois.

Parallèlement, il convient que l’un des propriétaires demande au Tribunal de Commerce d’être nommé contrôleur de la procédure.

Si le juge commissaire accède à cette demande, le contrôleur aura un avis consultatif et sera informé de l’ensemble des éléments du redressement judiciaire.

Les chances pour qu’un gestionnaire, dont l’exploitation est foncièrement ruineuse et qui ne paye pas les loyers, fasse trainer son redressement judicaire sont dans ce cas beaucoup moins importantes.

De nombreux propriétaires sont effrayés à l’idée que leurs gestionnaires soient placés en redressement judiciaire alors que plus vite l’exploitant défaillant est placé en redressement judiciaire, moins le passif constitué de la somme des loyers impayés sera élevé.

De même, plus la carence de loyers impayés s’accroit, mois le gestionnaire a de chances de pouvoir la combler…

En d’autres termes, les voies d’exécution et les procédures collectives (redressement judiciaire et sauvegarde) doivent se traiter différemment si l’on se trouve en face d’un gestionnaire de résidence de tourisme.

Benjamin AYOUN
AVOCAT AU BARREAU DE MARSEILLE

octobre 25

Que faire en cas de loyers impayés dans un bail commercial ?

De nombreux investisseurs en LMNP se heurtent à des retards répétés de paiement du gestionnaire en charge de l’hôtel ou de la résidence de tourisme.

Il faut dans un premier cas définir la priorité qui est la votre en tant que bailleur et pour cela se poser une série de questions :

Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? Quelle est la santé financière de mon gestionnaire ? Suis-je le seul dans cette situation ?

Les réponses à ces questions permettront de mettre en place la stratégie la plus efficace pour être payé des loyers dus au titre de votre bail commercial, à savoir :

- Si la solvabilité du gestionnaire est définitivement compromise, faire pratiquer rapidement une saisie conservatoire suivie d’une procédure en référé afin d’être payé avant que votre gestionnaire ne parte en redressement judiciaire.
– Si votre bien a une valeur commerciale importante et si des signes montrent que votre gestionnaire n’ira pas en redressement judiciaire immédiatement, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre la résolution du bail.
– Si votre gestionnaire a accumulé un retard de paiement si important qu’il ne pourra jamais y faire face et sera nécessairement placé en redressement judiciaire, il convient de l’assigner en redressement judiciaire pour ne pas voir vos créances s’accumuler. Une fois en redressement judiciaire, votre gestionnaire aura l’interdiction de créer de nouvelles dettes et devra payer le loyers aux dates prévues dans le bail.

Bien évidemment chaque situation nécessite une étude personnalisée.

Une bonne connaissance du secteur de l’hôtellerie et des acteurs de ce secteur ainsi que notre grande expérience nous permet de choisir les procédures le plus appropriées, les moins risquées et les moins onéreuses.

Nous proposons une première consultation à notre cabinet ou par courriel pour étudier votre cas.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille

octobre 5

Taxation de la résidence principale : revenu en nature ou revenus fictifs

Depuis des années, les politiques tentent de revaloriser l’imposition foncière des ménages.

A l’occasion des 100 jours de François HOLLANDE à l’Elysée, la proposition n°83 consistant à inclure dans l’assiette de l’impôt sur le revenu les  » revenus fictifs  » que le propriétaire tire de sa résidence principale a émergée.

« de même que placer de l’argent sur un livret d’épargne génère un revenu (taux d’intérêt versé par la banque), acheter son logement principal rapporte un revenu fictif (le loyer qu’on n’a pas à payer). Et de même que les intérêts des placements, ces loyers fictifs devraient être imposés sur le revenu, après déduction des intérêts d’emprunt.« 

Un tel prélèvement engendrerait 5,5 milliards d’euros de recettes fiscales supplémentaires pour l’État.

Un article de mediapart soutient non sans mal que l’occupation de sa résidence principale constitue non pas un revenu fictif mais un revenu en nature imposable.

Cela est aussi imbécile que d’imposer l’usage de la voiture dont on est propriétaire alors que d’autres ont recours au leasing…

Le gouvernement, sur proposition du Conseil d’analyse économiques, souhaiterait en effet imposer les revenus en nature que constituent les services de logement produits grâce à ce bien payé ou pas !

L’économiste Clément CARBONNIER considère qu’il s’agit de « revenir sur un avantage fiscal dont ils bénéficient de facto« .

Pire encore, il serait dans les tuyaux d’imposer annuellement les propriétaires occupants leur résidence principale sur la plus-value estimée du bien.

En d’autres termes, en plus de supprimer l’exonération de la plus-value sur les résidences principales, celle-ci serait payée annuellement et avant même que le bien soit vendu pour la payer.

Une manière alternative de supprimer l’inégalité de traitement entre propriétaires-occupants et propriétaires-bailleurs serait :

- de réévaluer la taxe foncière sur la base de nouvelles valeurs locatives
– de déduire les loyers payés pour la résidence principale des revenus des contribuables non propriétaires

Les mesures d’imposition des revenus en nature ou fictifs issus de l’occupation de la résidence principale seront bien évidemment un frein à l’accès à la propriété pour les plus démunis.

Et comme d’habitude, une telle mesure ne causera de tort qu’aux classes de la population les moins au fait des niches fiscales (qui ne manqueront pas d’exister pour contourner cette imposition nouvelle).

octobre 5

Organiser sa succession : la solution du démembrement de propriété

La loi autorise à donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants. La propriété étant constituée de la nue-propriété et de l’usufruit, le cédant conservera l’usufruit du bien.
En d’autres termes les parents conserveront le droit de profiter du bien. Ils pourront y vivre, le louer et en tirer des revenus.
L’avantage de cette donation de nue-propriété est principalement patrimoniale et successorale.
En effet, outre une préparation de son vivant de sa succession, cela permet de profiter des abattements en vigueur au jour de la donation, calculés sur la valeur du bien au jour de la donation.
Plus on cède jeune la nue-propriété d’un bien dont on est propriétaire, plus la valeur de cette nue propriété est faible plus on peut donner de patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. (Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.)
Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Il est possible de renouveler l’opération dans le plafond des donations aux enfants dans l’intervalle prévu par la loi.
Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. L’usufruitier continuera à payer l’ISF sur la valeur totale du bien.
Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.
Il est tout a fait possible de mettre en place un démembrement sur un bien neuf, sur un bien existant ou sur des parts de SCI.
De nombreuses possibilités existent pour protéger son conjoint survivant ou pour réorganiser son patrimoine en profitant de cet avantage fiscal.

Par exemple, un couple âgé de moins de 60 ans ayant 3 enfants pourrait céder un capital immobilier de 1,38 millions d’euros en évitant les droits de donation. Opération qui pourra être renouvelée après une période de 15 ans.

Une étude personnalisée peut être faite par notre cabinet.