novembre 4

Baux d’habitation : Attention aux nouvelles obligations nées de la loi ALLUR

La loi ALLUR apporte plus de changement au statut des baux d’habitation que la loi de 1989.

Baux d’habitation nue :

De nombreux changements, modifie de nombreux points essentiels du contrat comme le préavis, la fixation du prix, l’indexation, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le cautionnement.

Le bail d’habitation devra revêtir la forme d’un contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat.

Il doit comprendre :

- le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à l’encadrement des loyers pour les zones tendues.
– le montant et la date de versement dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
– la nature et le montant des travaux effectuées dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.

La révision du loyer est désormais soumises à des contraintes de temps rigoureuses et à une double condition :

- Le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
– La révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande

En d’autres terme, le bailleur doit se hater de demander la révision et si possible en conservant la preuve de l’indexation, c’est à dire en envoyant la révision par courrier recommandé au preneur.

Par ailleurs, le choix du preneur par le bailleur ou l’agence immobilière en charge de la gestion est soumise à des conditions strictes en ce qui concerne d’éventuelles discriminations ou les papiers que le preneur est autorisé à demander au candidat preneur.

La liste des documents autorisés est désormais fixée par décret. De même, les honoraires auxquels peuvent prétendre les agences immobilières sont plafonnées selon la zone sur laquelle se situe le bien.

Le non respects de certaines obligations peuvent faire encourir des sanctions pénales au bailleur indélicat.

Enfin, le preneur qui signe un bail qui ne respecte pas ces dispositions peut contraindre le bailleur à modifier le bail pendant une période d’un an.

Baux d’habitation meublée :

Les locations meublées sont elles aussi soumises à de nombreuses interdictions et nouvelles règles.

Les baux de locations meublées devront désormais aussi respecter le formalisme d’un modèle de contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat. Les locations meublées devront comporter une liste d’éléments fixée par décret.

Etonnamment, le bailleur peut décider unilatéralement de modifier les conditions y compris financières du bail meublé trois mois avant son terme alors que les conditions pour donner congé sont devenues draconienne est se rapproche désormais de celle des baux d’habitation.

Enfin un nouvel alinéa ajouté à l’article L631-7 du CCH, dispose que le fait de louer un local meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur. L’habitation principale qui est définie comme le logement occupé au moins huit mois par ans.

Cela implique par conséquent une demande en mairie…

Il serait sage dans un premier temps de faire appel à un spécialiste pour rédiger vos baux.

De même, si vos biens sont gérés en agence, un petit inventaire de vos relations contractuelles serait le bienvenu.

octobre 5

Taxation de la résidence principale : revenu en nature ou revenus fictifs

Depuis des années, les politiques tentent de revaloriser l’imposition foncière des ménages.

A l’occasion des 100 jours de François HOLLANDE à l’Elysée, la proposition n°83 consistant à inclure dans l’assiette de l’impôt sur le revenu les  » revenus fictifs  » que le propriétaire tire de sa résidence principale a émergée.

« de même que placer de l’argent sur un livret d’épargne génère un revenu (taux d’intérêt versé par la banque), acheter son logement principal rapporte un revenu fictif (le loyer qu’on n’a pas à payer). Et de même que les intérêts des placements, ces loyers fictifs devraient être imposés sur le revenu, après déduction des intérêts d’emprunt.« 

Un tel prélèvement engendrerait 5,5 milliards d’euros de recettes fiscales supplémentaires pour l’État.

Un article de mediapart soutient non sans mal que l’occupation de sa résidence principale constitue non pas un revenu fictif mais un revenu en nature imposable.

Cela est aussi imbécile que d’imposer l’usage de la voiture dont on est propriétaire alors que d’autres ont recours au leasing…

Le gouvernement, sur proposition du Conseil d’analyse économiques, souhaiterait en effet imposer les revenus en nature que constituent les services de logement produits grâce à ce bien payé ou pas !

L’économiste Clément CARBONNIER considère qu’il s’agit de « revenir sur un avantage fiscal dont ils bénéficient de facto« .

Pire encore, il serait dans les tuyaux d’imposer annuellement les propriétaires occupants leur résidence principale sur la plus-value estimée du bien.

En d’autres termes, en plus de supprimer l’exonération de la plus-value sur les résidences principales, celle-ci serait payée annuellement et avant même que le bien soit vendu pour la payer.

Une manière alternative de supprimer l’inégalité de traitement entre propriétaires-occupants et propriétaires-bailleurs serait :

- de réévaluer la taxe foncière sur la base de nouvelles valeurs locatives
– de déduire les loyers payés pour la résidence principale des revenus des contribuables non propriétaires

Les mesures d’imposition des revenus en nature ou fictifs issus de l’occupation de la résidence principale seront bien évidemment un frein à l’accès à la propriété pour les plus démunis.

Et comme d’habitude, une telle mesure ne causera de tort qu’aux classes de la population les moins au fait des niches fiscales (qui ne manqueront pas d’exister pour contourner cette imposition nouvelle).