septembre 25

Résiliation d’un bail commercial en sauvegarde ou redressement judiciaire

L’Article L.622-14 du Code de Commerce modifié le 9 décembre 2010 pose problème aux gestionnaires de résidences de tourisme indélicats.
Le preneur d’un bail commercial a toujours pu, s’il était en redressement judiciaire ou en sauvegarde demander à l’administrateur de résilier le bail.
Malheureusement, les exploitants de résidences hôtelières, de tourisme, étudiante ou EHPAD se servait de ce droit pour faire du chantage à leur bailleur en menaçant de résilier le bail si le bailleur n’acceptait pas de baisser les loyers.
Depuis l’adoption de l’Article L.622-14, le bailleur qui voit son bail résilié peut déclarer au passif des dommages et intérêts.
Le préjudice étant considéré par plusieurs experts judiciaires désignés par des Tribunaux de Commerce comme les loyers dus jusqu’à la date anniversaire du bail.
Les baux de résidences de tourisme étant de 9 années ferme, si le bail est résilié au bout de 3 ans, le passif de la société en cessation de paiement sera abyssal.
Cela a pour conséquence de rendre impossible un éventuel redressement de la société et la mise en place d’un plan d’apurement du passif.
La société RESITEL du groupe LAGRANGE semble en faire les frais, elle contesterait plus de 65 millions d’euros de passif et ne reconnaitrait devoir que 4 millions d’euros.
Les prochaines sociétés qui menacent leurs bailleurs de se mettre en redressement judiciaire et de mettre un terme au bail commercial n’ont qu’à bien se tenir.

février 1

Chantage et loyers impayés

Les gestionnaires de résidences hôtelières profitent du climat économique actuel morose pour faire un chantage odieux aux propriétaires de la résidence qu’ils ont pris à bail.

A titre d’exemple, le gestionnaire d’une résidence de tourisme à Mandelieu propose une baisse de loyers de 30% ou la résiliation des baux.

Pour mettre la pression à ses bailleurs, il ne paye pas les loyers et fait comprendre qu’il ne paiera les loyers que si l’avenant est accepté.

Les propriétaires apeurés à l’idée de perdre leur gestionnaire signent les yeux fermés les avenants proposés.

Pourtant la première chose à faire est de s’assurer de la solidité financière de son gestionnaire.

En effet, le preneur à un bail commercial ne pouvant pas décider de baisser le loyers en cours de bail, seule une procédure collective (redressement judiciaire ou sauvegarde judiciaire) lui permettrait de suspendre le paiement des loyers.

En tout état de cause, il convient de faire tous ce qui est possible pour ne pas que la créance s’aggrave.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est possible de faire une saisie conservatoire.

C’est la solution la plus adaptée à ce type de situation dans la mesure ou nous ne savons pas à quel moment notre gestionnaire pourrait être placé en procédure collective et il convient d’avoir le moins de loyers dus à ce moment là.

Comme j’ai pu l’indiquer, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas d’intérêt dans la mesure ou c’est le règlement du loyer qui est recherché et non la résiliation du bail.

De plus cela allonge considérablement les délais de paiement et perd toute efficacité en cas de procédure collective.

Les gestionnaires soulève souvent des arguments complètement infondés comme la menace de demander la baisse des loyers auprès d’un juge.

Il convient de rappeler que le Code de commerce ne permet ce type de procédure de révision que dans des cas très particuliers.

Les baux renégociés par les gestionnaires sont souvent encore dans la première période de 9 ans et la loi ne prévoit pas de baisse des loyers pour des raisons comme la baisse d’activité du secteur hôtelier, ou l’inadéquation du loyer du preneur avec le chiffre d’affaires réalisé.

Il convient donc de réagir vite pour ne pas que la dette ne s’aggrave en vue d’un hypothétique redressement judiciaire.

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille