novembre 6

Baux commerciaux : Nouvelle liste des charges non imputables aux locataires

Un nouveau décret vient encore bouleverser les relations contractuelles entre bailleurs et preneurs de baux commerciaux.

La liberté contractuelle qui était de mise a totalement disparue dans l’imputation des charges aux locataires.

- La Taxe foncière ainsi que les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent toujours être conventionnellement imputées aux locataires (exemple taxe d’ordure ménagère). Les autres impôts ne peuvent pas être imputés au preneur.

- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputées aux preneur.

Idem pour les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Le bailleur devra prendre en charge les travaux dit de mise en conformité et de vétusté dès lors qu’ils relèvent de l’article 606. En d’autres termes il existait deux types de travaux, maintenant il en existe trois :

- Travaux de grosses réparations de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté relevant de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté imputables aux locataires

Les mises en conformité concernent les installations électriques, des dispositifs incendies, mais aussi éventuellement celles de la loi entrant en application au 1er janvier 2015 concernant l’accès au personnes à mobilité réduite.

Au titre de l’article 606 du code civil qui date de 1804, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entière. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien…

Comment concilier les mises en conformité avec l’article 606 ? En principe le champs de grosses réparations ne devrait pas être modifié mais nous allons nous heurter à de nombreux contentieux engagés par des locataires qui souhaiteront ne pas se voir imputer les mises en conformités et vétustés de toutes natures.

- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent plus être facturés preneur. Certains gestionnaires de résidences de tourisme comme la société DG Résidences avaient décidés à tort de facturer des honoraires de gestion et de les déduire des factures et du paiement des loyers. Ce qui n’est pas possible pour le bailleur, ne l’est pas non plus pour le preneur.

Les dispositions du Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre.

« Art. R. 145-35. – Ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

octobre 5

Taxation de la résidence principale : revenu en nature ou revenus fictifs

Depuis des années, les politiques tentent de revaloriser l’imposition foncière des ménages.

A l’occasion des 100 jours de François HOLLANDE à l’Elysée, la proposition n°83 consistant à inclure dans l’assiette de l’impôt sur le revenu les  » revenus fictifs  » que le propriétaire tire de sa résidence principale a émergée.

« de même que placer de l’argent sur un livret d’épargne génère un revenu (taux d’intérêt versé par la banque), acheter son logement principal rapporte un revenu fictif (le loyer qu’on n’a pas à payer). Et de même que les intérêts des placements, ces loyers fictifs devraient être imposés sur le revenu, après déduction des intérêts d’emprunt.« 

Un tel prélèvement engendrerait 5,5 milliards d’euros de recettes fiscales supplémentaires pour l’État.

Un article de mediapart soutient non sans mal que l’occupation de sa résidence principale constitue non pas un revenu fictif mais un revenu en nature imposable.

Cela est aussi imbécile que d’imposer l’usage de la voiture dont on est propriétaire alors que d’autres ont recours au leasing…

Le gouvernement, sur proposition du Conseil d’analyse économiques, souhaiterait en effet imposer les revenus en nature que constituent les services de logement produits grâce à ce bien payé ou pas !

L’économiste Clément CARBONNIER considère qu’il s’agit de « revenir sur un avantage fiscal dont ils bénéficient de facto« .

Pire encore, il serait dans les tuyaux d’imposer annuellement les propriétaires occupants leur résidence principale sur la plus-value estimée du bien.

En d’autres termes, en plus de supprimer l’exonération de la plus-value sur les résidences principales, celle-ci serait payée annuellement et avant même que le bien soit vendu pour la payer.

Une manière alternative de supprimer l’inégalité de traitement entre propriétaires-occupants et propriétaires-bailleurs serait :

- de réévaluer la taxe foncière sur la base de nouvelles valeurs locatives
– de déduire les loyers payés pour la résidence principale des revenus des contribuables non propriétaires

Les mesures d’imposition des revenus en nature ou fictifs issus de l’occupation de la résidence principale seront bien évidemment un frein à l’accès à la propriété pour les plus démunis.

Et comme d’habitude, une telle mesure ne causera de tort qu’aux classes de la population les moins au fait des niches fiscales (qui ne manqueront pas d’exister pour contourner cette imposition nouvelle).