La loi ALUR crée l’ébauche d’un statut pour les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs.

1/ Les lots à usage commun devront être des parties communes :

A partir du 1er juillet 2014, lesdits lots ne pourront plus être un lot distinct vendu à un copropriétaire mais devront être une partie commune.

Cela empêchera les promoteurs ou les gestionnaires de prendre en otage les autres propriétaires de ne plus donner à bail leur bien ou de le conserver malgré le changement de gestionnaire.

2/ Possibilité de contraindre le propriétaire des parties de service d’entretenir ses lots :

Lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.

La responsabilité de l’entretien de ces lots est confiée au syndic mais le propriétaire de ces parties faussement « communes » reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires par cet entretien.

En d’autres, le propriétaire de lots d’exploitation qui mettrait en péril l’ensemble des propriétaires en n’entretenant pas son lot ou qui pensait pouvoir s’exonérer d’entretenir son lot contraignant ainsi les autres propriétaires à payer pour conserver leurs gestionnaire et avantages fiscaux sera forcer d’engager les dépenses nécessaires à la préservation de ces parties conformément à leur usage initial.

3/ En cas d’abandon des parties de services, le juge s’octroie le droit de fixer l’indemnisation versée au propriétaire :

Si la défaillance du propriétaire des locaux à usage collectif est judiciairement constatée, la copropriété pourra devenir propriétaire de ce lot qui deviendra une partie commune indivise du syndicat des copropriétaires.

Le juge fixera l’indemnité qui sera due au propriétaire qui a abandonné son lot.

C’est ce qui pend au nez des SCI créées par les promoteurs ou les gestionnaires pour conserver les parties de services et qui ne payent plus les charges de copropriété ou n’entretiennent plus leur bien.

TEXTE

« Pour les résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, construites à partir du 1er juillet 2014, et placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs au sens de l’article D. 321-1 du même code ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires.
Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.
La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien.
En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot distinct.« 

Maître Benjamin AYOUN a eu l’honneur d’être consulté par Tatiana KALOUGUINE (Journaliste au Monde) dans un article dans la rubrique Argent et Placements daté du 22 septembre 2014.

Le sujet de cet article est « Résidence de tourisme : l’art de bétonner le bail ».

http://www.lemonde.fr/argent/article/2014/09/22/residence-de-tourisme-l-art-de-betonner-le-bail_4492231_1657007.html

Il n’est pas rare que la banque pour une ou deux échéances impayées demande la déchéance du terme.

La crise actuelle accentue les situations dans lesquelles les banques sont affolées par la situation d’un emprunteur qui provisoirement ne peut pas faire face aux échéances du crédit qu’il a contracté.

La banque qui vous reproche l’impayé d’une ou plusieurs échéances s’est peut être elle-même mise dans l’illégalité vis à vis de vous et ce dès le jour ou elle vous a présenté son offre de prêt.

Les articles L. 312-7 et suivants du Code de la Consommation oblige la banque a observer un certain nombre de règles dans la présentation de ladite offre et le calcul du TEG.

L’article L.312-33 du Code de la Consommation qui prévoit la déchéance pour le prêteur au droit aux intérêts conventionnels sanctionne l’irrespect par le prêteur de l’une de ses obligations prévues aux articles L.312-7 et suivants du Code de la consommation.

Il est important en cas de « déchéance du terme » opposée par le prêteur de vérifier si le prêteur ne s’est pas lui-même évincé de ses obligations légales et contractuelles.

S’il s’avère que le calcul du TEG est faux, c’est peut être la banque qui vous devra de l’argent.

Notre Cabinet peut vous assister en cas de litige avec votre banque pour trouver une solution transactionnelle en mettant en avant vos droits ou bien évidemment poursuivre votre établissement bancaire en justice pour obtenir le remboursement des intérêts.

Nous connaissons tous le démembrement de propriété qui permet de créer un important levier lorsque l’on souhaite céder son patrimoine à ses enfants dans le cadre de la préparation de sa succession.

Le démembrement de propriété permet aussi à un professionnel libéral d’acquérir à titre personnel ses locaux professionnels sans pour autant se retrouver avec une importante imposition sur les revenus fonciers.

Dans ce cas précis, il s’agit plus précisément d’un démembrement temporaire des parts d’une SCI et non des parts d’un bien.

Lorsqu’un médecin ou un dentiste achète à titre personnel les locaux qu’il va occuper à titre professionnel, la mise à disposition du bien à lui-même en qualité de profession libérale génèrera des loyers imposables à la CSG-CRDS et à l’impôt sur le revenu.

En d’autres termes, le libéral devra à titre personnel s’acquitter d’impôts alors que la quasi totalité des revenus payés par lui en sa qualité de professionnel servent à rembourser l’emprunt.

La patrimonialisation dans ces conditions a par conséquent un coût exorbitant.

En cédant à son activité libérale l’usufruit des parts d’une SCI qui va contracter un prêt immobilier et acquérir des locaux, le titulaire de la nue propriété n’aura plus à s’inquiéter de l’imposition des revenus qui seront générés par l’occupation du bien.

Pendant la durée du prêt, le professionnel libéral paiera le crédit, les charges, les impôts fonciers mais ne versera pas de loyer à la SCI puisqu’il sera l’usufruitier de celle-ci.

Cette cession de l’usufruit ne sera que temporaire et idéalement pendant la durée du prêt.

Bien évidemment, il est nécessaire de valoriser la valeur de la donation de l’usufruit et de ne pas jouer à l’apprenti sorcier. L’assistance d’un avocat et d’un expert-comptable permettra que le montage ne soit pas retoqué par l’administration fiscale.