oct 10

Le cauchemar des investisseurs en produits de défiscalisation immobilière.

Ces dernières années ont été catastrophiques pour les gestionnaires de résidences de tourisme ou de service qui ont été très nombreux à être placés en redressement judiciaire ou directement en liquidation judiciaire.
A titre d’exemple, la société MONA LISA historiquement basée à Aix-en-Provence et considérée au milieu des années 2000 comme le fleuron de ce secteur, a été liquidée l’année dernière laissant derrière elle un passif abyssal et des milliers d’investisseurs-bailleurs impayés.
Cela est du notamment au fait que de trop nombreux projets de défiscalisation immobilières ont été montés sur la base de promesses de rentabilités irréalisables conduisant les gestionnaires à une incapacité d’honorer les loyers promis aux investisseurs bailleurs.
Les investisseurs ainsi piégés se retrouvent alors dans l’impossibilité de revendre leur bien à cause de la particularité de celui-ci et ont l’obligation de le mettre à bail à un gestionnaire pour pouvoir continuer à profiter des avantages fiscaux.
Pire encore, en cas de procédure collective, la société de gestion défaillante négocie systématiquement le montant des loyers ou s’arrête de payer…
Il convient de réagir immédiatement après le premier incident de paiement pour ne pas laisser le gestionnaire accumuler plusieurs échéances de loyers impayés.
De même, en cas de placement en redressement judiciaire du gestionnaire, il convient de faire immédiatement pression sur l’administrateur judiciaire pour obtenir un paiement des loyers et ne pas hésiter à rechercher un nouveau gestionnaire apportant de meilleures garanties.
Ces procédures deviennent de véritables cauchemars pour les acheteurs profanes qui croyaient acheter un produit clés en main pour lequel ils n’auraient qu’à percevoir les loyers et ne pas s’intéresser à la gestion.
Au lieu de cela, ces derniers finissent par créer des associations constituées de propriétaires afin de retrouver un nouveau gestionnaire pour ne pas devoir rembourser les avantages fiscaux (réduction d’impôt, TVA, etc…).
Heureusement, suite à la disparition de quelques gestionnaires défaillants, l’activité semble se stabiliser et les résidences se retrouvant sans gestionnaires arrivent désormais à être à nouveau exploitées et génèrent des loyers.
Toute la difficulté tient à ne pas subir une perte de loyer trop importante…
Par ailleurs, d’autres problèmes relatifs à la construction se posent aux propriétaires-investisseurs.
Un grand nombre d’investisseurs ayant acheté ce type de produit en VEFA se retrouvent face à des promoteurs qui ne respectent pas la date de livraison prévue dans les actes notariés.
Ces retards ont des conséquences catastrophiques pour les acheteurs qui doivent payer des intérêts intercalaires et ne perçoivent aucun loyer jusqu’à la livraison effective de leur bien.
Ce type de situation est malheureusement classique.
Il convient pour les propriétaires de se réunir et d’agir rapidement de concert afin d’obtenir la condamnation du vendeur à indemniser les acheteurs au titre du retard de livraison et à livrer sous astreinte.
De plus, il est important d’agir avant la livraison du bien, et ce pour deux raisons :
– La totalité des fonds n’a pas encore été débloquée et la condamnation du promoteur avant le dernier appel de fond permet d’obtenir une compensation entre les condamnations dues par le promoteur et les sommes qui lui sont encore dues dans le cadre de la vente en VEFA.
– Le fait d’agir immédiatement permet de contraindre le promoteur à livrer rapidement.
Pendant longtemps, les juridictions avaient considéré les propriétaires comme des nantis qui ne méritaient pas d’être indemnisés à hauteur de leur préjudice à cause de la nature défiscalisant de ce type de produit.
Suite à l’assignation de propriétaires d’une résidence EHPAD située à Marseille, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a récemment condamné en référé la SCI promotrice à près d’1 million d’euros de dommages et intérêts pour un retard de livraison d’un an.
Ces indemnités ont été calculées sur la base des loyers promis dans le bail commercial signé au moment de la réservation et qui ne prendra effet qu’à la livraison.
Cette position protectrice des investisseurs montre que les juges du fond ne sont plus frileux à condamner lourdement un promoteur ne respectant pas ses obligations.
Les promoteurs voyous ne sont donc plus à l’abri.

Benjamin AYOUN
Avocat au Barreau de Marseille

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