Vous avez 5 ans pour agir à compter de la découverte de l’erreur. (Civ. 1ère , 7 mars 2006, n°04-10.876, Bull. civ. I, n°135 ; Civ. 1ère , 16 octobre 2013, n° 12-18190 ; Civ. 1ère, 26 novembre 2014, n°13-24.168)

La date de découverte de cette erreur ne coïncide pas nécessairement avec celle de réception de votre offre de prêt ou celle de sa signature.

En effet, il est bien évident que la majorité des emprunteurs ne sont pas tous des actuaires ou des experts en finance : Ils ne sont pas compétents pour déceler l’erreur à la seule lecture de leur contrat de prêt.

Pour ces raisons, le point de départ du délai d’action en contestation du TEG s’en trouve donc retardé.

LES JURIDICTIONS RETIENNENT-ELLES LES PLUS INFIMES ERREURS DES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT ?

L’article R. 313-1 du code de la consommation dispose que « le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision d’au moins une décimale. »

La règle présentée par l’article R. 313-1 peut être interprétée de différentes façons.

Cette règle signifie a minima que la banque est tenue par le nombre de décimales qu’elle indique à l’emprunteur. La règle de l’article R. 313-1 est alors seulement une règle d’arrondi.

Par exemple : Si lors de son calcul la banque trouve un TEG de 5,1949%, elle peut choisir de ne donner qu’une seule décimale de précision. Elle doit donc annoncer un TEG de 5,2%. Puis, 5,19%. Puis 5,195%. Etc …

Certaines juridictions ajoutent que l’erreur n’est reconnue qu’à compter d’une différence de 0,1 entre le TEG annoncé par la banque et le TEG réel.

Par exemple : si la banque a par exemple annoncé un TEG de 5,11%, le TEG sera considéré comme erroné à 5,21 %.

À première lecture, deux arrêts, non publiés, de la cour de cassation (Civ. 1ère 26 nov. 2014, n° 13-23.033 ; Civ. 1ère , 1er oct. 2014, n° 13-22.778) semblent abonder en ce sens.

Ces arrêts méritent certaines explications :

Une précision « d’au moins une décimale », ne signifie pas une précision « d’une décimale ».

L’arrêt du 26 novembre 2014, indiquant que « l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du code de la consommation », semblait refuser une erreur de 0,0017%.

Les circonstances de cette affaire étaient tout à fait particulières et expliquent la motivation de la Cour :
– L’emprunteur contestait ici un TEG annoncé par la banque à 4,40% alors que le TEG réel était de 4,3983%. L’erreur était favorable à l’emprunteur.
– Par ailleurs, les règles d’arrondis évoquée plus aux avaient été respectées.

Dans l’arrêt du 1 octobre 2014, l’argumentation de l’emprunteur manquait en preuve : L’emprunteur n’avait pas démontré l’incidence des frais oubliés sur le calcul du TEG.

Cet arrêt n’est pas tant relatif au TEG mais bien à une question de charge de la preuve.

Maître Benjamin AYOUN, membre du réseau d’avocats PROVENCE AVOCATS, fort d’une expérience dans le domaine du droit bancaire et immobilier, étudie votre prêt et vous représente dans ce type de procédure dans le cas où une erreur est décelée.

Les dirigeant d’APPART CITY ont organisé une réunion au Bourget le samedi 28 Mars dernier regroupant les copropriétaires représentant 90 résidences Appart City / Park and Suites.

Etaient notamment présents :

• Pierre Denizet – Président du Directoire
• Edouard Bon – Directeur Général
• Marie Hélène Collet – Directrice du Patrimoine / Relation Copropriétaire
• Différents directeurs
• Madame Gargoulaud – syndic ASGS

Outre la volonté de présenter le groupe APPART’CITY – PARK AND SUITES sous ses meilleurs aspects, il a été question des retards de loyers.

APPART’CITY n’a reconnu que 3 à 6 mois de retard alors qu’à cette époque plusieurs résidences souffraient encore de 6 à 9 mois de retard.

Pierre Denizet confirme travailler sur la recherche d’un financement (bancaire ou nouvel actionnaire) pour financer le besoin en fonds de roulement.

Il a été aussi indiqué qu’une baisse des loyers de 35 % en moyenne et que l’effort de révision des loyers serait fait résidence par résidence au moment du renouvellement du bail. Cela présage un avenir mouvementé pour les propriétaires qui ont investis dans les résidences exploitées par APPART CITY.

12 résidences seront en renouvellement de bail en 2015 ce qui représente 1270 baux.

Le rapport entre les loyers et charges de copropriété acquittés par le preneur à bail par rapport au Chiffre d’affaires est aujourd’hui de 47% du CA.

Pierre Denizet indique qu’il ne se sent pas responsable pour les résidences construites où commencées avant son arrivée à la direction dans des zones avec peu de potentiel. Et que dans ce cas le montant du loyer doit s’ajuster en fonction des réalités économiques.

Pierre Denizet précise qu’il n’y a aucun lien entre la nouvelle société APPART’CITY et les activités de promotion immobilière liées à son actionnaire majoritaire.

Un plan de développement de APPART’CITY prévoit l’ouverture de nouvelles résidences pour passer à 150 à horizon 5 ans et la construction de nouvelles résidences via un promoteur externe.

L’ effort demandé aux copropriétaires à l’occasion du renouvellement de bail sera :
– Travaux de rénovation à la charge des propriétaires (entre 3000 et 6000 € HT pour un T1)
– Baisse des loyers pour les résidences « non rentables »
– Mise en place d’un loyer variable
– Changement de mode d’indexation des loyers (abandon de l’ICC)

Pierre Denizet rappelle la différence d’approche entre P&S et DVS APPART’CITY qui avait mis en place un système de syndic intégré alors que P&S se reposait sur des syndics locaux par résidence.

Il affirme sa préférence pour un syndic intégré afin de faciliter pour l’exploitant la résolution des problèmes de la copropriété (réactivité) et menace par ailleurs qu’une partie des contrats qui sont actuellement au nom de l’exploitant passerait au nom de la copropriété en cas de changement de syndic et donne l’exemple de Rennes Beauregard qui n’a pas renouvelé ASGS

Pierre Denizet s’engage à ce que les résultats 2013 et 2014 soient communiqués pour toutes les résidences une fois que les comptes 2014 seront disponibles.

Il est fait référence aux détecteurs de fumée qui ont été installés dans les parties privatives sans information préalable des copropriétaires et qui sont facturé 66 TTC (à imputer sur le versement du T4). La direction reconnait ne pas avoir informé les copropriétaires et prend l’engagement de communiquer à chaque copropriétaire un certificat de pose et une facture.

APPART’CITY promet de renouveler cette réunion annuellement et d’être présente à toutes les Assemblée Générale de copropriété.

Entre-temps, espérons que les loyers soient payés régulièrement.

Un nouveau décret vient encore bouleverser les relations contractuelles entre bailleurs et preneurs de baux commerciaux.

La liberté contractuelle qui était de mise a totalement disparue dans l’imputation des charges aux locataires.

– La Taxe foncière ainsi que les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent toujours être conventionnellement imputées aux locataires (exemple taxe d’ordure ménagère). Les autres impôts ne peuvent pas être imputés au preneur.

– Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputées aux preneur.

Idem pour les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Le bailleur devra prendre en charge les travaux dit de mise en conformité et de vétusté dès lors qu’ils relèvent de l’article 606. En d’autres termes il existait deux types de travaux, maintenant il en existe trois :

– Travaux de grosses réparations de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté relevant de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté imputables aux locataires

Les mises en conformité concernent les installations électriques, des dispositifs incendies, mais aussi éventuellement celles de la loi entrant en application au 1er janvier 2015 concernant l’accès au personnes à mobilité réduite.

Au titre de l’article 606 du code civil qui date de 1804, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entière. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien…

Comment concilier les mises en conformité avec l’article 606 ? En principe le champs de grosses réparations ne devrait pas être modifié mais nous allons nous heurter à de nombreux contentieux engagés par des locataires qui souhaiteront ne pas se voir imputer les mises en conformités et vétustés de toutes natures.

– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent plus être facturés preneur. Certains gestionnaires de résidences de tourisme comme la société DG Résidences avaient décidés à tort de facturer des honoraires de gestion et de les déduire des factures et du paiement des loyers. Ce qui n’est pas possible pour le bailleur, ne l’est pas non plus pour le preneur.

Les dispositions du Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre.

« Art. R. 145-35. – Ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.« 

Le code de commerce a été modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dont le décret d’application est intervenu le 5 novembre 2014.

Les textes prévoient que le congé qui devait être donné par acte extra judiciaire (pli d’huissier) peut désormais être donné par lettre recommandée.

Outre le coût bien moins important pour le bailleur qui souhaite mettre fin au bail, ces dispositions rendent plus facile la démarche.

La date du congé sera celle de la première présentation de la lettre au preneur.

« Art. R. 145-1-1. – Lorsque le congé prévu à l’article L. 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.« 

Si les délais sont courts, il conviendra de demander à un huissier de remettre la lettre en main propre pour être certain de ne pas avoir dépassé le délai.

De plus, la poste ne garantie pas le contenu de votre lettre et un preneur de mauvaise foi pourra indiquer qu’il n’a pas reçu dans l’enveloppe le congé dont vous vous prévalez ou bien que l’enveloppe était vide…

C’est pourquoi, il nous semble dangereux de délivrer le congé d’un bail commercial par lettre recommandée.

De surcroit, le formaliste d’un congé nécessite des connaissances techniques importantes : Doit-on proposer un renouvellement, à quel montant, dans quelles formes, dans quelles conditions proposer une indemnité d’éviction et quels arguments peuvent permettre de ne pas en proposer une.