La loi ALLUR apporte plus de changement au statut des baux d’habitation que la loi de 1989.

Baux d’habitation nue :

De nombreux changements, modifie de nombreux points essentiels du contrat comme le préavis, la fixation du prix, l’indexation, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le cautionnement.

Le bail d’habitation devra revêtir la forme d’un contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat.

Il doit comprendre :

– le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à l’encadrement des loyers pour les zones tendues.
– le montant et la date de versement dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
– la nature et le montant des travaux effectuées dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.

La révision du loyer est désormais soumises à des contraintes de temps rigoureuses et à une double condition :

– Le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
– La révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande

En d’autres terme, le bailleur doit se hater de demander la révision et si possible en conservant la preuve de l’indexation, c’est à dire en envoyant la révision par courrier recommandé au preneur.

Par ailleurs, le choix du preneur par le bailleur ou l’agence immobilière en charge de la gestion est soumise à des conditions strictes en ce qui concerne d’éventuelles discriminations ou les papiers que le preneur est autorisé à demander au candidat preneur.

La liste des documents autorisés est désormais fixée par décret. De même, les honoraires auxquels peuvent prétendre les agences immobilières sont plafonnées selon la zone sur laquelle se situe le bien.

Le non respects de certaines obligations peuvent faire encourir des sanctions pénales au bailleur indélicat.

Enfin, le preneur qui signe un bail qui ne respecte pas ces dispositions peut contraindre le bailleur à modifier le bail pendant une période d’un an.

Baux d’habitation meublée :

Les locations meublées sont elles aussi soumises à de nombreuses interdictions et nouvelles règles.

Les baux de locations meublées devront désormais aussi respecter le formalisme d’un modèle de contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat. Les locations meublées devront comporter une liste d’éléments fixée par décret.

Etonnamment, le bailleur peut décider unilatéralement de modifier les conditions y compris financières du bail meublé trois mois avant son terme alors que les conditions pour donner congé sont devenues draconienne est se rapproche désormais de celle des baux d’habitation.

Enfin un nouvel alinéa ajouté à l’article L631-7 du CCH, dispose que le fait de louer un local meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur. L’habitation principale qui est définie comme le logement occupé au moins huit mois par ans.

Cela implique par conséquent une demande en mairie…

Il serait sage dans un premier temps de faire appel à un spécialiste pour rédiger vos baux.

De même, si vos biens sont gérés en agence, un petit inventaire de vos relations contractuelles serait le bienvenu.

Malgré un rapprochement qui semble être le rachat par la Société PARK AND SUITES basée à Montpellier de la Société APPART’CITY (DOM VILLE SERVICES) à Nantes, les loyers des propriétaires sont payés avec beaucoup de retard.

Depuis 2012, les sociétés PARK AND SUITES et APPART’CITY (DOM VILLE SERVICES) payaient difficilement et avec beaucoup de retard les loyers des investisseurs des résidences qu’elles géraient.

Malgré le fait qu’un fond d’investissement ait injecté plusieurs millions d’euros dans la rachat d’Appart’City, les loyers sont payés avec plus d’un trimestre de retard par les deux sociétés dans de nombreuses résidences.

De très nombreuses résidences sont impactées : Aix-en Provence, Dijon, Grenoble, Bourg-en-Bresse, Rennes, La Roche sur Yon, Nice, Lyon, Ferney Voltaire, Rouen, Clermont Ferrand, Le Cannet, Tours, Rosny sous Bois, Saint Maurice, La Ciotat…

Outre des problèmes de trésorerie pour les propriétaires investisseurs, l’accumulation des retards est dangereux si la société PARK AND SUITES venaient à être placée en redressement ou en liquidation judiciaire.

En effet, en cas de liquidation, les loyers seront soit perdu, soit payés en plusieurs années.

Il est donc primordial de ne pas laisser les retards s’accumuler.

D’autres gestionnaires comme MMV, HOTESIA VTF ou ODALYS souffrent du même problème de retard ou d’absence de paiement des loyers.

Notre cabinet a déjà assigné la société PARK AND SUITES à plusieurs reprises pour plus de 100 propriétaires.

Nous proposons un suivi du paiement sur une période de 18 mois à nos clients pour un honoraire forfaitaire.

La loi ALUR dans son article 58, ajoute à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis un obligation d’assurance étendue à tous les copropriétaires qu’ils occupent ou pas leurs logements mais aussi au syndicat des copropriétaires.
En effet il y est ajouté un article 9-1 qui crée deux obligations d’assurance :

« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

Cette obligation d’assurance était déjà pratiquement érigée par la jurisprudence de la Cour de cassation du 17 septembre 2013 qui avait retenu une faute à l’égard des copropriétaires n’ayant pas souscrit une assurance RC bien qu’aucune obligation légale n’existait au moment du litige.

La loi ALUR vient ancrer cette jurisprudence avec la création de deux assurances obligatoires :

– L’assurance pour la responsabilité civile des copropriétaires occupants ou non occupants.

– L’assurance pour la responsabilité civile du syndicat de copropriétaire.

Quels sont les domaines respectifs des assurances nouvellement obligatoires ?

A – Pour l’assurance de la RC des copropriétaires occupants ou non occupants il s’agit :

1 – De la responsabilité civile du copropriétaire vis-à-vis des dommages matériels dus à un incendie, à une explosion, à un dégât des eaux ayant pris naissance chez lui (voir article 1384 alinéas 1 et 2 code civil).
2 – De la responsabilité, en cas de mise en location du bien, envers les locataires, suite à sinistre, des dommages ayant pour origine la vétusté du logement ou un défaut d’entretien (voir article 1386 du code civil).

B – Pour l’assurance de la RC du syndicat de copropriétaire il s’agit :

De la responsabilité du syndicat, à l’égard des copropriétaires ou des tiers, des dommages que ceux-ci peuvent subir sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d’entretien (fondements issus des articles1384 alinéa 1 et 2 et 1386 du code civil).
Le législateur n’a pas clairement défini les limites et le champs de ces deux obligations d’assurance RC, comme c’est le cas pour l’assurance RC risques locatifs.

Par conséquent, l’étendue des garanties proposées par les compagnie d’assurance sera donc extrêmement large d’une compagnie à une autre…

La loi ALUR crée l’ébauche d’un statut pour les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs.

1/ Les lots à usage commun devront être des parties communes :

A partir du 1er juillet 2014, lesdits lots ne pourront plus être un lot distinct vendu à un copropriétaire mais devront être une partie commune.

Cela empêchera les promoteurs ou les gestionnaires de prendre en otage les autres propriétaires de ne plus donner à bail leur bien ou de le conserver malgré le changement de gestionnaire.

2/ Possibilité de contraindre le propriétaire des parties de service d’entretenir ses lots :

Lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.

La responsabilité de l’entretien de ces lots est confiée au syndic mais le propriétaire de ces parties faussement « communes » reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires par cet entretien.

En d’autres, le propriétaire de lots d’exploitation qui mettrait en péril l’ensemble des propriétaires en n’entretenant pas son lot ou qui pensait pouvoir s’exonérer d’entretenir son lot contraignant ainsi les autres propriétaires à payer pour conserver leurs gestionnaire et avantages fiscaux sera forcer d’engager les dépenses nécessaires à la préservation de ces parties conformément à leur usage initial.

3/ En cas d’abandon des parties de services, le juge s’octroie le droit de fixer l’indemnisation versée au propriétaire :

Si la défaillance du propriétaire des locaux à usage collectif est judiciairement constatée, la copropriété pourra devenir propriétaire de ce lot qui deviendra une partie commune indivise du syndicat des copropriétaires.

Le juge fixera l’indemnité qui sera due au propriétaire qui a abandonné son lot.

C’est ce qui pend au nez des SCI créées par les promoteurs ou les gestionnaires pour conserver les parties de services et qui ne payent plus les charges de copropriété ou n’entretiennent plus leur bien.

TEXTE

« Pour les résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, construites à partir du 1er juillet 2014, et placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs au sens de l’article D. 321-1 du même code ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires.
Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.
La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien.
En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot distinct.«